万科财务分析样稿.docx

万科财务汇报分析
小组组员
姓 名： 学号：
马莲珍 120867
黄韵环 120865
刘 维 120864
姜艳峰 120868
1外部环境分析


房地产行业必需两大元素——土地和资金造成该行业进入门槛和进入成本全部较高，没有较为雄厚资金实力将极难维持在该行业内发展。

低收入阶层租住廉租房，中低收入阶层领取补助或购置经济适用房，高收入阶层购置高级住房。不一样消费水平用户含有不一样消费需求，但基于万科企业股份品牌效应，其用户用户忠诚度和用户满意度全部较高。万科集团一开始就将物业管理作为房地产开发一项售后服务保障方法，单独成立20多年万科物业利用超前理念提供管理服务并取得了用户一致好评，建立了忠实用户消费群体。

房地产行业产成品和一般商品不一样，含有很强复杂性，是多个原因综合影响而成，如地理位置、空间、通风采光、配套设施、物业管理、交通环境、开发商资质等。房地产建造所需要材料数量大，能够利用规模经济概念降低成本，减弱供给商讨价还价能力，提升赢利空间。

因为房地产行业产品特殊性，基础没有商品能够实现对房屋功效大部分替换，所以房地产行业所面临替换品威胁较小。
现存企业竞争
进入房地产行业门槛较高、难度较大，这使得房地产行业竞争者较为固定，比如中国关键有：恒大地产、大连万达、绿地、保利、世贸、碧桂园等企业。能够着重分析行业中领头企业和规模相仿企业情况，进而做出对于行业发展趋势判定和应对竞争者对策。
PEST分析法

因为房地产行业含有垄断性质，且房地产行业关系到民生问题，所以国家从未间断过利用相关政策对房地产行业进行干预。房地产行业作为包含面较广、关联性较高产业，对促进经济发展做出了巨大贡献，是中国支柱性产业。不能任由房地产行业价格肆意漫涨，也不能用过于大力强硬政策打压遏制其发展。
在，温家宝总理为了研究布署深入做好房地产市场调控工作，曾在会议中提出“新八条”理论。其中对差异化住房信贷政策进行了深入强化，对贷款购置第二套住房家庭,首付款百分比不低于60%,，对于该百分比还能够深入提升。这一政策变更使得房地产行业可能面临需求缩小危机。同时，对于住房用地供给管理要实施严格把控，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型一般商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%要求。这一要求对万科对户型设计会产生一定影响，进而影响企业利润。房地产继续基础从严，进行微调政策方向，并颁布了限购令，这一系列方法全部不利于房地产行业发展和销售。出台“新国五条”释放了政策将连续从紧信号。自“新常态”概念提出，中国对房地产行业调控方法由以政府行政手段为主逐步向法治、市场手段过分，对于限购、限贷、限价“三限”政策重视程度也在逐步降低。这种转变有利于房地产行业经过本身作用逐步达成一个供需平衡状态，充足发挥房地产市场自己调整作用。
从一系列不停改变政策能够看出，房地产行业收政策改变影响很大，政策变动不仅影响着土地提供和使用，还影响着房地产市场需求量和价格。

影响房地产行业商品价格最关键就是经济原因，经济原因受到经济发展水平、经济增加情况、就业情况、居民收入水平、金融情况、物价等多个原因影响。一个地域经济水平越高，经济增加越快，房地产市场需求就越大，房价总体水平也就越高。沿海地域和内地，北上广深等大城市和通常城市之间经济发展情况存在很大差异，这也造成了对房地产行业影响产生很大不一样。

学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，这一直全部是大家所追求生活状态。因为传统观念影响，对家概念十分重视，对私人空间十分依靠，所以大多数人全部会期望拥有一所属于自己房子，这保障了房地产行业需求。而且房地产行业也受到人口密度、人口结构、生活方法等多个社会原因影响。而且在很多特定城市、特定区域中，因为其独特发展历史或社会环境使得其房价处于较高水平，比如上海外滩、徐家汇，厦门鼓浪屿，青岛八大关等地因为多种社会原因造成房价较高。

房地产行业为了适应不停改变市场环境，也需要和新技术、新工艺、新材料等新兴技术相结合，以获取连续市场活力