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房地产项目中的景观成本管理
今年的4月17号国家发布针对房地产市场的国十条，政策之严 厉前所未有。执行4个多月来，市场交易量一直低迷，未见有好转趋 势。业内已形成统一认识：这一轮宏观调整政策短期内不会退出，对 市场和开发企业的影响将会持续相当长的一段时间。
一方面市场疲软，一方面工程成本在增加。根据今年上半年的合 同反映，今年的苗木市场出现大面积的材料上涨， 部分用作地被的小 苗涨幅高达50%而人工费在景观成本中占有一半之多，虽然目前还 没真实上涨，但根据通货膨胀的规律，用工成本增加是必然结果。这 种市场不振成本上涨的现实不断挤压房地产企业的利润空间， 促使企
业面对更精细化的成本管理。
也许有人认为，在行情低迷时只要通过提咼产品的档次和质量就 能赢得市场，事实上在目前的市场环境下，想把成本上涨的压力转嫁 给消费者，只能加剧有价无市的局面，更难实现偏软市场条件下快速 销售的目标。因此，在当前市场成交量急剧下跌的情况下，成本控制 是增强赢利能力的致胜法宝，对企业的贡献最大。
一、制定合理的成本目标
精细化成本管理首先是制定合理的成本目标。然而，根据多个 知名公司的实践来看，没有统一的标准，也没有划一的价格。造价 控制完全因地制宜，因时制宜，因公司制宜。大公司根据多年的经
验，在原有的基础上做加减法。小公司基本上就是拍脑袋，今年市 场好成本增加一倍，明年市场不好就砍半。这里就存在一个逻辑： 是为了成本而做景观，还是为了景观制定合理的成本？景观的成本 如何制定？
我们知道，房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更 具有功利性。优秀的景观给客户带来的现场体验，直接提升房屋售 价。因此在一定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够带来较 大的经济收益。然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了 客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此 看来景观作为楼盘产品的附加值，必须以客户的现实需求为目标， 量身定做，并根据景观效果制定合理的成本目标。
根据客户要求定制景观有两种方式，一种根据已研究确定好的 产品，由经验丰富的景观设计师，选择相匹配的景观要素（水景、 泳池、小品、绿化、草坪等），并根据这些景观要素所占的比重， 提出景观成本建议价。这种方式适用于成熟的地产公司，对客户的 研究非常成熟，并已形成完整的产品线框架。
另一种方式适用于对市场还不确定，需要对客户心理探索研究, 称之为客户调研确定法。由策划公司寻找目标客户群，景观设计师 准备好各种景观元素的图片对客户进行接受度测试，由客户直接决 定景观形象和投入成本。这种方式市场定位更精准，但需要景观设 计师做大量的准备工作：事前要对各种景观进行甄选，并针对本项 目，根据不同的成本层次，形成几个初步景观方案。为了使测试结 果更有代表性，经测试的客户需要达到一定数量。这种成本确定方 式在操作的过程中投入的资金并不高，而且对后期的景观设计有很 强的指导作用，唯一的缺点是需要比较长的运作时间。因此，只要 时间允许，后一种方式对产品定制的更有现实意义。
以上两种不同的方式实际上都贯穿同一个思想：产品定位决定 了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的 经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景 观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的 30注右，长三角地 区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本 在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占 %-%。 根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入 700元已经达
到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。而在一些县级市或 经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300兀， 重点景观区的品质也能得到保证。因此，在目前的市场行情下，景 观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标 准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。
对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于
树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本 2備
则不再适用，应采用客户调研确定法。
、设计阶段的成本控制
1、概念方案阶段成本控制
景观方案决定了成本，而不同的用地条件和建筑的空间形态又决 定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式 ①。大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多，楼间距较大，在 中心形成集中成片的公共绿地，人工造景受到的约束较小，景观层次 分明，中心突出，能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。而洋房 和别墅类项目，容积率低，建筑密度高，多采用行列式布置，楼间距 小，绿地较分散，集中的公共绿地少，多为宅前屋后的零星绿地。这 类项目往往缺少景观中心，而显