房地产估价课程设计-委托人于同江.docx

目录
一、致 委 托 方 函 1
二、估 价 师 声 明 2
三、估价的假设和限制条件 3
四、估价结果报告 4
（一） 委托方 4
（二） 估价方 4
（三） 估价对象 4
（四） 估价目的 5
（五） 估价时点 5
（六） 价值定义 5
（七） 估价依据 5
（八） 估价原则 5
（九） 估价方法 6
（十） 估价结果 6
（十一）估价人员 6
（十二）估价作业日期 6
（十三）估价报告应用的有效期 6
五 、估价技术报告 7
（一）个别因素分析 7
（二）区域因素分析 7
（三）市场背景分析 7
（四）最高最佳使用原则 7
（五）估价方法选用 8
（六）估价测算过程 8
（七）估价结果 14
致委托方函
委托人于同江先生/女士：
受委托人委托，本公司秉着客观公正科学独立的原则，我们对由委托人拥有 产权的位于北京市海淀区太阳园小区 11栋第12层02号商品房一处（以下简称“估 价对象”）现值进行了估价，为委托人向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据， 不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析 现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格 因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障 碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点 2016年1月1日可能实现的市场价值 为：人民币XXXX万元，大写金额:X仟X佰X拾X万元。
单价：XXXX元/ m2
北京宜山房地产评估有限公司 （盖章） 法定代表人签字:
2016年1月1日
估价师声明
我们郑重声明：
我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结 论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害 关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意 见和结论，撰写本估价报告。
我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、 真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状 况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。 除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。
本报告仅为委托方提供参考意见，不得作其他用途。
本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托 方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失 实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价 结果应作相应调整乃至重新估价。
本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。 未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的 单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价 人员不承担相应的责任。
本估价报告估价结果为估价对象于 2016年1月1日之现值，随时间、市 场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。
本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为 本评估机构所有。
未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影 响，本报告未考虑政策风险。
根据北京市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。
估价的假设和限制条件
（一）估价的假设条件
委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途（住宅用商品房）评估估价 对象的价值。
本报告以估价对象在估价时点（ ）处于委托方所提供的土地出 让条件为假设前提。
在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。
存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。
出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。
7•假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。
由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价 对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。
（二）估价的限制条件
估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价 对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。
本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其