商住综合体项目定位及投资分析.ppt

【西湖半岛】项目定位及投资分析
住房与公寓，别墅，花园洋房，酒店与会所，双语幼儿园，风情商业街
##2012(前提56号)秘密
西湖半岛
1
精选ppt
目录
第一部分：市场分析
，，
第二部分：项目分析 ，，，
，，
第三部分：项目定位建议 ,,,
第四部分：项目投资分析
,,
2
精选ppt
第一部分：市场分析
，，
##2012(前提56号)秘密
3
精选ppt
2010年-2012年6月宏观政策
■2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价……2011年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。
■当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策没有松动。调控的方向主要有三个方面：
1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；
2、抑制不合理的投资投机需求；
3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。

房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285
【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库， QQ:69031789
4
精选ppt
调控原因分析
主要见解：
1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展；
2、支持自住性需求，促进市场活跃；
3、保障房政策支持力度增强。
稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
5
精选ppt
2011年全国市场分析
总体涨幅不大，1-7月处于上涨趋势，都在1%以内；9月开始下浮，幅度在-%以内。说明百城房价2011年整体没有多大起伏。
6
精选ppt
2011年全国市场分析
政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化；
新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续下跌；
二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房；
土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降；
企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。
7
精选ppt
2012年上半年全国市场分析
◆6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/㎡米，%，这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。
◆100个城市中，45个城市环比上涨，自去年10月份后，上涨城市个数创下新高。此外还有55个城市环比下跌。
◆与5月相比，本月环比下跌的城市个数减少18个。
◆在环比上涨的城市中，一线城市北京上榜，且涨幅超过2%，位居涨幅榜第二位。而二线城市也纷纷加入上涨的浪潮中。
◆在环比下跌的城市中，三线城市居多，如张家港、淮安等4个城市跌幅超过2%，绍兴、连云港、%以内。
◆虽然在环比看来是止跌复涨，但是在同比来看，则百城住宅均价是继续下跌，%。
◆与去年同期相比，有67个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加7个。
◆新建住宅二线城市房价上涨
8
精选ppt
十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20491元/平米，%；各城市二手住宅价格环比均上涨。
　　具体来看，杭州涨幅居前，%，广州、深圳、北京、上海、%-%之间，武汉、南京、%以内。
二手房是主城区成交主力，商