中关村写字楼市场调研报告.doc

中关村写字楼市场调研报告
项目主持：祁珂微
项目分析：董 叙
项目执行：金玉顺 丰叶 王瑞鸿
第一章 市场综述
市场回顾
市场供给
目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。
同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。
市场需求
从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。
客群消费面积图
区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。
人均办公面积
由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。  
四. 租售价格
中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。
中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平
写字楼级别
成交租金（含物业，$/月/平米）
平均售价（￥/平方米）
顶级

/
甲级/次甲级

11614
乙级/写字公寓

10080
丙级/商住公寓

/
五. 空置率
中关村部分写字楼空置率（截止到2005年5月底）
由于中关村西区2005年初同质产品供应量放大，同期竣工、入住楼盘数量较多，不仅造成了新上市写字楼的入住率较低，同时老的写字楼空置率也有所上升，平均空置率(指已入住时间达一年以上的)%，部分项目的空置率高达35%。
第二章 项目简析
新中关
“新中关”项目是北京海湾京城房地产开发有限公司在2003年通过土地公开上市挂牌交易方式取得的建筑用地，精心打造的总建筑面积约12万平方米，是集商业中心旺铺、智能景观写字楼和酒店式公寓为一体的24小时综合化主流社区。    
地址：海淀中关村大街黄庄路口
开发商：北京海湾京城房地产开发有限公司
开盘时间：2004-11-8 入住时间：2006-6-30
开工日期：2003-12-1 竣工日期：2006-6-30
占地面积：18800 平方米 建筑面积：120000 平方米
容 积 率：  绿 化 率： %
销 售 证：京房售证字2004（508）号
停 车 位：580个停车位 售价：
物业管理费：·月 商业：25元/平方米/月
基础信息
±÷
售价：13000元
折扣：96折
（包租返点五年，第一年7%、第二年8%、第三年以后每9%年）
综述：
区位、临家乐福与地铁相通是该项目最大的卖点。加上持续的广告推广及产品、户型等优势，使该项目成为中关村知名项目。。但是使用率低、商业的定位是制约该项目销售最大的劣势。
基础信息
天创科技大厦
开 发 商：北京市天创房地产开发公司
停 车 位：384个