房地产开发项目投资风险分析.ppt

房地产开发项目投资风险分析
关键词：房地产 ；项目 ；风险；定性；定量；分析
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一、房地产投资风险定性分析

政策风险是指由于政策的潜在变化有可能
给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济
损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性
的，房地产政策的变化趋向直接关系投资者的
成功与否。
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1）经济体制的改革风险
　　 一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国
民经济的结构比例以及经济的运行机制。这种体制的
改革，对房地产业来说，这种改变的结果会出现两种
情况：一是通过改革，政府将房地产业在整个经济中
的地位进行调整，如果政府将房地产业在国民经济中
的低位降低，减少投资于房地产的资金，房地产商品
市场的活力将减少，这将给房地产商品的生产者和经
营者都带来损失，主要体现在市场上的交易活动减少。
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另一种情况就是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说房地产业的发展模式发生改变，市场结构比例的发生改变。这种改变会给有些房地产投资者带来生机，但对另一些投资者则带来损失。比如，中国香港前些年的工业结构的转型，导致了对厂房的需求的下降，而对写字楼的需求上升，各种厂房生产者和交易者无疑受到很大的损失。又如，上世纪80年代我国内地开始的经济体制改革及对外开放、土地由无偿、无限期、无流转使用制度转变为有偿、有限期、有流转使用制度，土地成为商品，房地产开发者和经营者有了获取利润的机会，这是整个中国市场带来的正面“风险”结果。
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2）房地产制度变革风险
　　（1）土地使用制度改革风险
　　 土地使用制度改革会对房地产商品的价值产生影响,如果这种价值降低，房地产市场中经营者和投资者就会蒙受损失。比如，使用年期、补偿和收费的规定等都可以导致开发成本的增加。另外这种改革也可能会导致地价过分的偏离市场价格，为了避免这种情况，政府可能会采取一些调控政策，这些政策可能会给投资者带来不同程度的损失。比如，政府可能在一定情况下实行高地价的政策，以控制土地的出让数量，并会行使优先购买权，对一些价格较低地块实行优先购买，这会给开发商带来增加成本的风险。相反，当房地产市场炒风盛行、地价飞涨时，政府为了平抑物价压制土地投机行为，往往会实行低地价的政策，抛售一些价格较低的土地，这将给囤积土地待价而沽者带来很大的风险。
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（2）住房制度改革风险
　　　 住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房方面的投资政策
，如果政府推行福利政策。大
量建设公房或福利房，就会将居民的主要兴趣和需求吸引过去，而
房地产开发商和经营者推行的市场商品房会受到需求短缺的压力，
导致市场交易活动减少而蒙受损失。我国内地的住房体制就是一个
典型的例子，在房改初期，政府推“双轨制”、“多轨制”，使大
量的公房、福利房与商品房同时存在，这种做法的结果就是极少有
个人真正进入房地产市场，人们都愿意等免费的公房，因此许多房
地产开发者盲目开发大量住房，但售不出去，导致巨大的经济损失。而我国香港地区的情况则相反，由于政府逐渐缩小公房比例，间接
地将房地产的部分需求推到市场中去，因而活跃了房地产商品市场。
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任何市场的供给和需求都是动态的和不确定的。这种动态不确定性决定了市场经营者的收入不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产中这种风险比在一般市场情况下要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度较大。比如，当供给短缺或是需求不足时，都将令房地产市场的主体，即买方或卖方中的一方受到损失。这种由于供求之间的不平衡，而导致房地产经营者的损失就是供求风险。这是整个房地产中最重要、最直接的风险之一。只有对房地产的供求关系做出客观准确的判断，并进行科学的预测，把握房地产市场的供求关系变化的客观规律，才有可能规避该风险。
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二、房地产投资风险定量分析

政府改变金融政策会对整个房地产产生很大的影响，房地产商品
的经营者和生产者都会因此赚取利润或亏损。 1980-1992年，国务院
在不同时期根据国内的宏观经济形势，发布了一系列金融方面的政策
措施。如1980年，让所有的在建楼堂馆所一律停下来重新审查，各级
银行不在拨款等，这些措施一出台，房地产市场就立即冷淡下来，交
易活动减少，商品房开发商的损失立即出现。90年代初我国的房地产
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