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浅论物业管理面临的困境与发展出路样稿.doc


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浅论物业管理面临的困境与发展出路样稿.doc
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浅论物业管理面临困境和发展出路

同很多新兴行业不一样,物业管理这一行业进入到社会生活中来,不是因强大市场需求,也不是因政策推进,仅仅源于一个对国人很陌生、很新鲜词汇——物业管理。先行者将其变成企业行为,继而经过政府、媒体、业务拓展去影响并制造需求,改变了中国几十年甚至更长时间管理模式,最终以建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理措施》来确立了物业管理行业诞生,并要求了这一行业鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。
物业管理是房地产业在消费领域延续,房地产市场蓬勃发展,所带来只会是物业管理企业数量剧增,也不可避免造成了行业水平参差不齐,良莠兼具,而最终结果是行业整体水平难以提升。历史为物业管理行业发展提供了新发展契机,期房预售承诺,现房卖点支撑,使物业管理饰演着相当关键角色;遏制在管物业出租率、租金下滑,化解发展商和小业主、使用者之间矛盾,也责无旁贷落在物业管理企业头上;死盘解围救困,物业存量资产盘活,也向物业管理投去了期望。市场供大于求,使得高水平物业管理企业实力彰显,专业水准在所管项目中充足发挥。
行业多年发展,尤其是9月1日物业管理条例颁布,使发展商对于物业管理认知愈加清楚,盲目标自建自管所造成精力旁移,低水平反复建设,运行成本不经济所引发品牌形象受损,耽于琐碎伤害主业发展,非专业运作事倍功半等一系列不良后果,使得一大批含有战略发展眼光房地产企业家们主动采取委托管理方法和物业管理企业合作,为物业企业提供了巨大发展空间,物业管理行业也才真正意义上走向社会化、专业化道路。

一、物业管理行业现实状况及深度发展存在关键问题
物业管理在中国尚属新生事物,虽经近十几年发展,物业管理市场已初步形成,但我们应看到二十一世纪物业管理发展仍将面临一系列困难,其关键表现在:管理体制上,尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化物业管理新体制还没有普遍确立和完善;运行机制上,市场竞争机制还未全方面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重存在;市场主体和物权关系上,还没有建立业主委员会主体地位;物业管理法律、法规有待于深入完善;物业管理企业和政府相关职能部门关系有待于深入理顺;城市旧区环境整改和物业管理问题等等,上述问题,是宏观、大环境方面。作为行业细胞——物业管理企业,笔者认为影响其深度发展原因关键有以下多个方面:
1、人员素质和所掌握技能远不能满足物业管理行业发展需要。
物业管理行业因为受计划经济影响较深,人员竞争力弱,服务意识不强,操作技能还需要不停适应市场要求,再加上行业利润偏低,政府及舆论导向社会效益多,经济利益少,劳动力价值不能有效表现,也使部分高素质人才在进入本行业之前犹豫、徘徊。物业管理行业作为一个劳动密集型行业为政府和社会处理了不少就业问题,不过劳动力多在物业管理快速发展今天和知识经济时代已不再是优势,没有经济附加值劳动不能带来经济增加,而且伴随知识经济时代到来,我们现在劳动力成本低优势将逐步消失,没有相当文化水平劳动力将成为企业发展包袱。伴随商品房建设增加及境外物业企业进入给大家观念上带来影响,物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神青年参与,但从整个行业来说,文化水平和技能偏低现实状况没能从根本上得四处理,笔者认为这已成为制约物业管理行业深入发展关键原因。

2、管理方法和管理手段落后阻碍了物业管理行业拓宽。
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