社区物业管理的样本分析样稿样稿.doc

小区物业管理样本分析
——以遵义市恒通物业管理企业为例
贵州省遵义市第五中学 屠雯
1月底至2月中旬，本人趁寒假有闲，一为增加自己社会实践能力，二为给学生参与社会实践提供样本。采取观察，走访，到小区查阅资料，从互联网和局域网搜索相关数据等方法，就近以遵义市恒通物业管理企业为关键对象，就小区物业管理体制和模式问题进行了一次深入细致经典调查。
贵州省遵义市恒通物业管理成立于8月，在遵义市中山路，注册资金50万元，三级资质，现有在册职员33人，隶属于贵州省遵义市恒通实业发展。如同大多数物业管理企业一样，它产生带着浓厚房开企业色彩。该企业服务于遵义市红花岗区湘山公寓，后又服务于珍珠公寓。企业以“服务业主，管理规范”为目标。一直坚持“服务第一；业主第一”宗旨，不停加强企业管理和职员队伍建设。同时不停提升管理和服务水平，为业主发明一个安全、舒适居住环境。湘山公寓首批业主入住同时，恒通物业管理企业开始运转。7月接管珍珠公寓。12月撤离珍珠公寓。关键成绩：珍珠公寓5月被遵义市红花岗区长征镇评为“安全文明小区”和“无毒小区”，7月被红花岗区评为“安全文明小区”。湘山公寓被遵义市红花岗区中山办评为“平安文明楼院”，11月被红花岗区授予“安全文明楼院”称号。尽管有这些荣誉，因为种种原因，恒通物业管理企业还是面临着处理房屋漏水，应对小区物业管理服务费入不敷出和业主停车难等现实问题。
：
湘山公寓是遵义市恒通房地产开发于在遵义市红花岗区万里路前段修建高级商住综合建筑。湘山小区9月更名为遵义市湘山公寓住宅区，住宅面积28000㎡；小区绿化面积3000㎡。现有住房4栋，分为A区和B区，每区7个单元，共14个单元。住房203套，现有201户入住，入住率98%。公寓整体上分为三大部分：负一层及其以下部分为地下停车场;1至3楼为遵义大型购物商城“国贸广场”；四层以上为高级住宅小区。小区有供水，供电、通信、数字电视、光纤宽带网、楼宅可视对讲、报警装置系统、社会电视监控和住宅专用电梯等配套设施。
珍珠公寓地处遵义市外环路北段城镇结合部。总占地面积6000平方米，总建筑面积31000平方米，其中住宅21000平方米，非住宅面积3000平方米，商业用房10000平方米。楼宇3栋，三室一厅错层设计住房224套，现已入住183户，入住率82%。居民约730人，常住业主150户，约510人左右，暂住外来人员大约33户。绿化面积500平方米，1个文娱活动中心；2个球场；公寓有前后两道大门，污水检验井11个，排污管300米，雨水检验井11个，雨水管300米，化粪池2个，消防水泵头接口75个。
：
企业实施经理负责制。主管整个物业管理企业全部日常事务。下设保安部，财务部、电工班、办公室和小区部。
企业机关
企业经理
小区部
财务部
保安部
办公室
电工班
湘山小区
珍珠公寓（已撤离）
行政 绿化 保洁
：
恒通物业管理企业法人代表 1人(男)
恒通物业管理企业经理 1人(男)
恒通物业管理企业副经理 1人（女）
恒通物业管理企业绿化工 1人(男)
湘山公寓出纳 1人（女） 珍珠公寓出纳 1人（女）
湘山公寓水电工 3人(男) 珍珠公寓水电工 1人(男)
湘山公寓保安 7人(男) 珍珠公寓保安 8人(男)
湘山公寓清洁工 3人（女） 珍珠公寓清洁工 3人（女）
其中党员2 人，团员10人。恒通物业管理企业法人代表同时也是恒通房地产开发法人。实际负责湘山公寓日常工作就是经理和湘山公寓出纳，水电工、保安、清洁工;负责珍珠公寓就是副经理和珍珠公寓出纳，水电工、保安及清洁工。
：
物管企业经过公开招聘方法吸纳人员。她们在“遵义晚报”上发表招聘启事。首先经过填表登记，然后组织笔试，以后就进行面试，最终经过企业管理人员综合各方面情况决定应聘人员是否经过。经过招聘人员进行为期3个月实****在她们通常试题中包含了填空，问答、名词解释和综合叙述题。对于保安她们还有专门实践题，经过考试保安人员还要进行专业培训。在招聘报名中有刚转业退伍军人，有下岗工人，有城郊务农农民等，年纪从20岁到40岁不等。从她们报名记录表上可知她们大多是初中或中专文化，高中毕业没有多个。其中不少人参与过居住地民兵训练，有甚至数次参与过（关键讲是保安人员）。被录用职员有一个共同之处，全部是已婚。基础上没有少数民族。在企业职员中只有水电工和出纳含有国家认可专业技能证书。管理人员大多有在国有企业中担任管理职务经历，因为企业经营不善,“减员增效”发展需要和提前退休优