第九章 假设开发法及其应用.doc

第九章　假设开发法及其应用
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一、单项选择题
1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（　）的“倒算法”。
A、市场法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
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【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。
2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（　）进行估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势法
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【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材P320。
3、测算（　）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A、待开房地产最高费用
B、待开房地产预期利润
C、待开房地产最高价格
D、待开房地产最优资源
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【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P321。
4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　）万元。
A、
B、
C、
D、
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【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。3850×2850×（50%/+30%/+20%/）=。参见教材323。
5、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）。
A、估算后续开发经营期
B、估算后续开发的各项支出、收入
C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D、估算投资利息和开发利润
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【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。参见教材P323。
6、假设开发法的估价前提不包括下列（　）。
A、业主自行开发
B、自愿转让开发
C、被迫转让 开发
D、被迫开发
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【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。参见教材P324。
7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，，现该在建工程被人民法院强制拍卖，，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（　）年。
A、1
B、
C、2
D、
【本题 1 分，建议