酒店式公寓项目建议书及前期策划方案.docx

酒店式公寓项目建议书
城建学院10工程管理LZC团队
“酒店式公寓”这个概念被引进国内不过区区几年的时间，但其发展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟，我们现在所看到的“酒店式公寓”，也从许多方面发生着新的变化,只有不断创新才能保持竞争力。
陈阿浪、陈思、张昌妮、张晓、周涵
2013/4/13
目录
目录 3
第一部份 宏观分析 4
一. 昆明市基本概况 5
（一）．城市性质及地位 5
（二）．地理位置 5
（三）． 城市规模 5
（四）． 城市交通 6
二. 西山区基本概况 7
（一）. 地理位置及城市规模 7
（二）. 城市交通 7
（三）. 城市经济发展状况 8
（四）. 城市发展规划 10
第二部份 区域房地产市场分析 11
一. 市场供需状况 11
二. 价格水平 12
三. 市场竞争分析 13
（一）. 现有竞争者 13
（二）. 潜在竞争者 13
四. 客户群分析 14
（一）. 客户群心理分析 14
（二）. 客户群特征分析 15
五. 项目SWOT分析 16
第三部份 项目分析 17
一. 建筑地块选择 17
（一）. 区域位置 18
二. 本项目业态规划 20
三. 建设内容及规模 20
（一）. 项目总概况 20
（二）. 项目具体开发方案 20
（一）. STP战略 22
（二）. 营销组合策略 23
五. 经济效果评价及风险分析 27
（一）. 经济效果评价 27
（二）. 风险分析 33
六. 社会效益评价 36
第一部份 宏观分析
一. 昆明市基本概况
（一）．城市性质及地位
昆明，云南省省会，首批国家级历史文化名城。云南省唯一的特大城市和西部第四大城市，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心枢纽；是西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市之一。昆明是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈、亚洲5小时航空圈的中心，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，中国唯一面向东盟的大都市。因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，是典型的温带气候，城区温度在0～29℃之间，年温差为全国最小，这样在全球极少有的气候特征使昆明以“春城”而享誉中外。
（二）．地理位置
昆明市地势北高南低，大部分地区海拔在1500－－2800米之间，最高海拔4247米，最低海拔746米，平均海拔1894米。
据统计，全市土地面积达21018平方公里，其中丘陵、山地面积13213平方公里，约占总面积的84％；平地面积2011平方公里，％；湖泊面积337平方公里，％，此外，。
（三）． 城市规模
昆明市各区县占地面积及人口数
. 2 昆明市五区人均占地
（四）． 城市交通
昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中国面向西南开放的门户城市。昆明的发展首位度、产业支撑度、经济集中度、文化多维度、社会集聚度“五度”加权高，经济发展的市场体系覆盖全省，经济发展触角延伸全省，资源运作半径辐射全省。
昆明长水国际机场年吞吐量计划3800万人次远期达到8000万人次，已于2012年6月28号通航，是全国第四大国际门户枢纽机场。
昆明市内现有沪昆铁路、成昆铁路、南昆铁路、内昆铁路、昆丽铁路、昆玉铁路、昆河铁路等12条铁路干支线。
昆明市内道路总长10000余千米，京昆高速、沪昆高速、汕昆高速、广昆高速、渝昆高速、杭瑞高速、昆明绕城高速、昆香高速、昆河高速、昆建高速、昆曼高速等高速过境。
昆明市区主要出行方式为公交，建有快速公交道路9条，公交线路295条。
昆明轨道交通正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190km，现已开工四条线路，第一条线路6号线（机场线）已于2012年随长水机场同步投入运营。
二. 西山区基本概况
（一）. 地理位置及城市规模
西山区全区面积881平方公里，是昆明市面积最大的主城核心区。位于昆明市西面，东濒碧波荡漾的滇池，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻
安宁市、禄丰县，南连晋宁县，北接富民县、嵩明县。人口85万，再加上20万流动人口，全区总人口达100余万，其中常住人口近45万，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。
（二）. 城市交通
公路：辖区内有昆安、安晋、高海、西北绕城4条高速公路。公交线路发达，去往市中心最繁华地带仅需15分钟左右车程
轨道交通：地铁1、3、5号