东莞滨江花园2010年营销推广方案.doc

东莞滨江花园2010年营销推广方案
滨江花园2010年营销推广方案
东莞中原滨江花园项目组
2010年1月
>> 宏观市场分析
>> 区域竞争格局
>> 2009年总结
>> 2010年营销之道
滨江花园营销推广方案目录
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2010年风云再起
政策面:年初政策频繁出台
消息面:股市一度调整,央行准备金率短期两次上调
市场面:消费者观望情绪浓厚,销量大幅下跃
12月7日,2009年中央经济工作会议结束,会议提出明年经济走势和楼市方向:保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给,支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。
解读:会议提出维持政策的连续性和稳定性,而积极的财政政策和适度宽松的货币政策对于楼市来说是中性偏利好的。总体来说:楼市政策总体稳定“有保有控”,保民生控制投机、投资需求。其次是在着力保障和改善民生方面,将“加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造”。
其后,近期中央针对房地产调控政策频出,首先“二手房交易税费二年改五年”、其次是“国四条”、然后是“开发商拿地首付不低于50%政策”……
开发商拿地首付不低于50%
12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时。“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一,五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施1>.
国务院:遏制房价过快上涨势头
国务院总理温家宝11月14日主持召开国务院常务会议。
会议认为,随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视。会议要求,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
会议同时提出了四条具体措施,简称“国四条”
增加普通商品住房的有效供给;
继续支持居民自住和改善型住房消费;
加强市场监管;
继续大规模推进保障性安居工程建设。
中央的态度决定了2010年整体楼市的发展趋势
市场再度进入调整期
政策调控将加大力度
收紧信贷
加大税收
加大供应
相比较与2008年的调整
2010年的调整有着不同的外部环境和内部条件
2008年正值金融危机的巨大冲击,经济陷入调整
而2010年我国经济已经走出低谷,开始持续复苏
2008年调整市场的悲观情绪主导
2010年的调整市场情绪偏乐观
2008年的调整面临高位的库存压力
2010的调整面临的是库存的低位和持续增加的新增供应
2008年高库存下是开发商的恐慌、出货意愿强烈
2010年库存低位到新增加大使得开发商出货意愿由弱增强
2008年经济调整带来的是购买力下降和消费投资意愿下降
2010年经济的持续复苏加上通胀预期的加剧
购买力和消费投资意愿的持续回升
2008年货币政策是从紧的,经济通缩、出口大幅下降,人民币升值放缓,热钱流出大于流入,市场流动性紧缩
2010年货币政策有所收紧,但还是相对宽松的,在通胀预期、人民币升值预期下,热钱大幅流入境内,市场流动性较为宽裕;
2008年调整来得比较突然和没有准备,投资资金大多高位套牢
2010年调整预期是有的,同时投资客大多在2009年趁市场回暖套现离场,套现的部分投资资金势必等待机会重返楼市或寻找其他投资方向
宏观市场预期研判
成交量同比2009年会下降,但好于2008年;
高位运行的房价存在回调空间,但很难出现2008年的深幅回调;
一线楼市投资资金仍然较为活跃,但流向发生变化,同时操作周期延长;
二三线高位运行的楼市投资资金更多处于观望,等待房价调整再度出手;
库存经历低位后逐步回升,整体供需状况由供应偏紧趋向供需平衡;
政策预期先紧后松,楼市表现先抑后扬,供需在上半年表现平抑,下半年有望逐步放量,房价经历短暂调整后恢复平稳增长。
开发商2010年业绩目标普遍高于2009年,目标任务压力较大,出货意愿相对较强,在卖方积极主动的情况下,市场需求有望得到更加充分的挖掘。
区域竞争格局
09年东莞房价并未追随大势飙涨,相对保持理性,增长平稳成交量接近07年水平
09年东莞