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房地产法学
房地产法学
第一讲房地产法绪论
一、房地产与物、estate
二、房地关系
三、房地产的特征
四、土地的基本问题
五、房地产法与物权法
六、房地产法律体系
一、房地产与物、estate
房地产在物的分类体系中的定位
一、房地产与物、estate
房地产在物的分类体系中的定位
房地产与estate并非对称的概念
二、房地关系
房屋与土地为两个独立的物
二、房地关系
房屋与土地为两个独立的物
房屋与土地之间存在着密不可分的关系
1、从实物形态看;
2、从权属关系看;
3、从价格构成看;
4、从处分方式看。
二、房地关系
房屋与土地为两个独立的物
房屋与土地之间存在着密不可分的关系
1、从实物形态看;
2、从权属关系看;
3、从价格构成看;
4、从处分方式看。
房地分离 vs1>. 房地一体
三、房地产的特征
永久性
三、房地产的特征
永久性
固定性和安全性
三、房地产的特征
永久性
固定性和安全性
特定性
三、房地产的特征
永久性
固定性和安全性
特定性
必要性和供给有限性
三、房地产的特征
永久性
固定性和安全性
特定性
必要性和供给有限性
资本价值
四、土地的基本问题
土地的分类
《土地管理法》第4条规定:“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。……”
农用地指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
建设用地是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地,包括荒地。
四、土地的基本问题
城市土地和农村土地
四、土地的基本问题
城市土地和农村土地
公益用地和私益用地
四、土地的基本问题
城市土地和农村土地
公益用地和私益用地
土地所有权属
四、土地的基本问题
城市土地和农村土地
公益用地和私益用地
土地所有权属
思考:集体土地所有权的主体问题
四、土地的基本问题
城市土地和农村土地
公益用地和私益用地
土地所有权属
思考:集体土地所有权的主体问题
土地的集中所有和分散利用
五、房地产法与物权法
房地产法既调整平等主体之间的民事关系,又调整纵向的行政管理关系,具有复合性。
物权法既调整动产法律关系,又调整不动产法律关系,但以后者为重。
房地产法与物权法之间存在交叉关系。
六、房地产法律体系
《宪法》第10条规定:“城市土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”
《宪法》第13条第1款规定:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。
”
《宪法》第39条规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。”
第二讲农村土地问题
一、集体土地所有权存在缺陷
二、集体土地征用过程中存在的问题
三、农村宅基地利用存在的问题
一、集体土地所有权存在缺陷
集体土地使用权不能有偿出让
一、集体土地所有权存在缺陷
集体土地使用权不能有偿出让
现行集体土地使用权不可流转制度的形成
1988年修宪(第10条第四款):
“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”
“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
一、集体土地所有权存在缺陷
集体土地使用权不能有偿出让
现行集体土地使用权不可流转制度的形成
1988年修改《土地管理法》:
“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法,由国务院另行规定。”
1990年国务院出台《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》:
只解决了国有土地使用权转让问题,而没有解决、之后也没有颁布新法规解决集体土地转让问题。
一、集体土地所有权存在缺陷
集体土地使用权不能有偿出让
现行集体土地使用权不可流转制度的形成
1998年对《土地管理法》的修订:
删除了原第二条第四款(即国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让),改为“国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的