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第九章假设开发法及其运用.doc

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文档列表 文档介绍

第九章假设开发法及其运用
第九章假设开发法及其运用
第一节假设开发法概述
第二节假设开发法的基本公式
第三节现金流量折现法和传统方法
第四节假设开发法测算中各项的求取
第五节假设开发法总结和运用举例
本
章题
第一节假设开发法概述
一、假设开发法的含义(熟悉)
1、又称开发法、预期开发法、剩余法,是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
2、其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
第一节假设开发法概述
二、假设开发法的理论依据(熟悉)
1、其理论依据与收益法相同,是预期原理。
2、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
第一节假设开发法概述
三、假设开发法适用的估价对象和条件(掌握)
假设开发法适用的估价对象
假设开发法估价需要具备的条件
假设开发法的其他用途
第一节假设开发法概述
1、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可用市场法、收益法等方法求取的房地产估价,如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴),统称“待开发房地产”。
第一节假设开发法概述
2、估价结果的可靠性取决于两个预测:
是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);
是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
第一节假设开发法概述
3、运用假设开发法为了达到较好的效果,还要求有一个良好的社会经济环境:
要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策,包括一个长远、公开及稳定的土地供给计划;
要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;
要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库,包括一个清晰、全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单;
第一节假设开发法概述
4、其他用途
除了适用于房地产估价,还适用于房地产开发项目投资分析。可为房地产投资者提供下列三种数据:
(1)测算待开发房地产的最高价格;
(2)测算房地产开发项目的预期利润;
(3)测算房地产开发中可能出现的最高费用。
第一节假设开发法概述
四、假设开发法估价的操作步骤(熟悉)
调查待开发房地产的基本情况;
选择最佳的开发利用方式,确定开发完成后的房地产状况;
预测后续开发经营期;
预测开发完成后的房地产价值;
预测后续必要支出及应得利润;
进行具体计算,求出待开发房地产的价值。
第一节假设开发法概述
例:以评估政府出让地块的价格为例,说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式(这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件如用途、建筑高度、容积率等,通常政府事先已确定):
第一节假设开发法概述
(1)调查该类待开发土地的基本情况主要包括四个方面:
第一,搞清楚土地的位置。包括三个层次:土地所在城市的性质;土地所在城市内的区域的性质;具体的坐落状况。搞清这些,主要是为选择最佳的土地用途服务。
第二,搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。搞清楚这些,主要是为测算开发成本、费用等服务。
第一节假设开发法概述
第三,搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途建筑高度、容积率等。搞清楚这些,主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
第四,搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
第一节假设开发法概述
(2)选择最佳的开发利用方式,包括用途、规模、档次等的确定。最重要的是要选择最佳的用途最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,或者说,要分析当地市场的接受能力,即在项目建成后市场上窨需要什么类型的房地产。
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
一、假设开发法最基本的公式
1、公式:
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续必要支出及应得利润
其中,后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
2、运用上述公式估价,注意:
一是要把握待开发房地产在开发前、后的状况
二是要把握开发后的房地产经营方式
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
(1)待开发房地产的状

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