上海二手房交易流程(最详细).ppt

上海市二手房市场现状
小组成员：江忆、邵晓婷、徐佳佳
2012年4月8日
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主 要 内 容
一、二手房现状
二、买卖交易流程
三、缴税流程
四、交易税费
五、交易注意事项
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一、二手房现状
最近几年，中国对房地产市场似乎进入调整时期——越调越高。“涨价-调控-再涨价-再调控-再涨价”已成为近几年来数轮楼市宏观调控的缩影。
而众所周知，刚性需求只可能在房价压力、调控政策作用下推延购房，而不可能就此消失，因此，在受到本论调控政策受限之后，这部分需求势必将要爆发。就像今年年初的那波楼市上涨行情。
与此同时，上海十二条新政提升了土地增值税，无疑是增加了开发商的开发成本。虽说政府是有意要减少开发商的利润空间，但是，无奸不商，相信开发商总会变着法子把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头来，为高昂税费埋单的还是购房者
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二、买卖交易流程
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三、缴税流程
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四、交易税费
1、卖方涉及的税费　
（一）普通住宅：　
1、营业税： 购买未满5年（含5年）%，满5年则免征营业税。　2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。　
（二）非普通住宅：　
1、营业税：购买未满5年（含5年）%，　%　2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
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2、买方涉及的税费
（一）普通住宅：
　　0--90平方米（含90），内环总价330万以内，中环总价200万以内，，外环160万以内契税税：1%（2012年2月新政，第二套房契税为3%）
　　90—140平方米（含140） 契税：%，内环总价245万以内，中环总价140万以内，，外环98万以内！(2010年10月17日新政，第二套房契税为3%)
（二）非普通住宅：
　　契税：3%
　　注： 普通住宅必须同时满足以下3个条件：
1)、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
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2)、单套建筑面积在140平方米以下；
3)、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套
3、税费起征点
　　二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据
　　普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
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按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：
　　1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值