房地产市场调研策划书.doc

一、调查设计
（一）调查目的
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。
（二）调查内容
1、对德州市宏观环境的调查
（1）宏观经济及市政规划
（2）德州房地产现状
2、项目自身情况调查
（1）产品的整体研究与特性分析
（2）项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）
（3）产品公司组成 （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）
3、需求市场调查
未来三年内市民置业意向
购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）
购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）
购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）
价格支付能力
对物业配套的需求
购买人群
4、竞争市场调查（个案对比）
（1）基本情况
楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率
类别、档次及整体布局
装修材料、水平
硬件设备
配套服务功能及功能分区
公开销售日期
销售价格、开发期价格的变化情况、销售率
付款方式、银行按揭安排
车位配备
物业管理公司及费用
（2）营销策略
目标客户选择决策
市场定位与宣传重点
营销组合策略
（三）调查方法
1、宏观调查
房管、土地、规划等相关部门访谈
报刊文献资料收集与分析
2、项目自身情况调查
项目规划谈论会
项目现场考察
有关人员访谈
相关资料收集整理
3、需求市场调查
专项访谈问卷（200人次）
报纸公开问卷调查（400人次）
入室主体问卷（100次）
统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）
4、竞争市场调查
现场踩点调查
报刊文献收集与分析
深度访谈
二、调查组织与实施
调查时间安排表
时 间 安 排
工 作 内 容
2003年5月13日
就现有规划方案专项讨论会。
2003年5月14日
提交调查问卷样本及调查细化方案。
2003年5月15日
正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。
2003年5月16日
宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；
2、竞争市场调查开始，对德州市内及开发区内竞争楼盘进行详细调查。
2003年5月17—18日
1、4月17日报纸公开问卷见报；
2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。
2003年5月19—20日
主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；
三类问卷数据库建立。
2003年5月19—23日
报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；
数据库数据录入。
2003年5月24—26日
进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。
2003年5月27日
市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。
2003年5月28—30日
市调报告（修正稿）完成提交。

三、费用预算
（一）经费预算编列（以人民币计算）
1、第一阶段至第三阶段（方案、问卷设计、访谈200份、入户100份）
督导、
访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=

问卷、卡片印刷：
礼品:2*400=
小计：
2、第四阶段补充调查100户(备选)
访问员费用与访问管理费用:20元*100=
礼品:5元* 100=
小计：
3、第五阶段：走访机关、座谈会2组
组织实施 4000元*2=
礼品: 100元*15*2=
小计：
4、第六阶段：数据处理分析，编写报告
数据录入清理:5*1000=
计算机处理:
报告撰写（1个总报告，