张穗星-三四线城市商业街区产品模式要点.ppt

世联商业部年度专业大赏课件
三四线城市商业街区的产品
模式要点
2013年1月27日
世聯地產
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前言:三四线城市商业街区产品模式的研究范畴与商业逻辑
商业街区开发与运营流程
选址一规划一开发一招商
产品模式要点探讨的范畴
商业逻辑:基于街区定位的产品模式,帮助成长型企业在三四线城市
迅速进行取地决策,并形成符合商业规律与运营要求的规划方案。
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概念界定

>又称街区式商业,在空间形态上与集中式商业相对应
>物理属性上呈现低开发强度、空间开放目具良好亲地性的特征
>由开发商开发,而自然形成或历史形成的街区不在研究范围内

除直辖市、省会城市以及部分经济特别发达城市之外的地级城市
经济发展和消费水平相对较低,与二线省会城市发展相差3~5年
市区空间尺度小,商圈单核化

>区域性中型开发企业为主,有良好地方人脉
>以住宅开发为主,逐步进入商业地产,希望持有优质商业物业
企业快速扩张,自有资金不充裕,对回现仍有要求
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街区式商业也存在若干劣势,有一定的适用条件
,开发强度较低,
之下,不适合地块规模小、容积率高的地块
,不适合在严寒天气或雨季时
间较长的区域发展
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三四线城市商业街区产品模式包含四项要点
符合企业战略目标的、在
四线城市可存活并复制
的街区产品模式
成长型企业在
1定位
最终目的
四线城市开
发商业街区的
商业街区能在
常见难题及解
三四线城市成

2选址
功开发并持续
符合三四线城
经营
发辰规律
3规划
持续成功经营
的选址要求
家经营需求以及街
区运营要求的规划
设计要点
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〔定位商业街区的分类—基于消费功能的视角
规划
社交型街区
开发
以满足社交消费目的为主的
社交\以大型商多餐饮和夜间娱乐等消
费内客为主的街区,如成都兰桂
消费\坊、1912系列、苏州月光码头
复合型街区
休闲型街区
以满足家庭日常生活消
费与文化教育消费为立街
休闲生活消费\次娱乐休、配服以及精物四大功
之本,同时为休闲生活与
社交需求提供消费场所的
能相对均衡的街区,如新天地系列、武汉万达
街区,如上海大宁国际
汉街、北京三里屯LAGE
金桥国际、海口上邦百汇
城、成都优品道
家庭日常消费
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定位建议成长型企业重点发展复合型街区和休闲型街区
复合型街区
休闲型街区
社交型街区
休闲消费与旅游观光需
规划
形成原因
演化升級的结果求引导,或是差异化经餐饮、娱乐行业集聚
集中式购物中心形态
经营的结果
开发
消费者边家庭、年轻一族全市居民、游客企业老板、公务员以
及富裕阶层
核心驱动
功能
购物主导
餐饮、娱乐与购物相对
平衡
餐饮与娱乐主导
业态组合
规律
■餐饮■购物■休利娱乐■配套服务
常见规模6~10万平方米
5万平方米以下
3~5万平方米
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定位建立系统选址指标体系,并针对三四线城市特征给出具体
的选址要求,用作企业取地的指引
指标名称
指标考察内容
以安徽三线城市开发复合型街区为例
规划
1趋势性指标
城市人均可支直收入社会消费:市区常住人大于3万人
高于2万元,社会消
开发
费品零售总额大于550亿元(以开业时间为准
是否在核心商团范国,距高老>位于城市老城区及核心商圈内,距老城中
核心的距高
2支撑性指标>区域发展潜力/城市发展方向
尼住空紫程度/常住人口数与周边3公里范内人口数与商业休最的比
城市主干道沿线
位于十字路口,至少条为双向4车道以上
的3可达性指标>轨道交通泪
的城市主干
地块与外部交通连接
地块沿往面上至少要有4条公交线经过
350~500米,商业进深不低于60米
4适用性指标>地块规楼与尺过
地块四周尽昼避兔有城市快速干道或髙速
地块外部与内部条件
公路、高架桥、高
地块周边避免有大量待拆的棚户区,土地
核心商园商业体量尚未饱和,人均商业面积
5竞争性指
周边主力商家的分布情况及经在同级别城市的平均水平之下
地块周边1公里范内无同类型的街区项目
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〔定位〕三种类型