张穗星 三四线城市商业街区产品模式要点.ppt

张穗星_三四线城市商业街区产品模式要点世联商业部年度专业大赏课件
三四线城市商业街区的产品
模式要点
2013年1月27日
世聯地產
WORIDUNIONN PINOPERTTES
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世商业顾间
前言:三四线城市商业街区产品模式的研究范畴与商业逻辑
商业街区开发与运营流程
选址一规划一开发一招商
产品模式要点探讨的范畴
商业逻辑:基于街区定位的产品模式,帮助成长型企业在三四线城市
迅速进行取地决策,并形成符合商业规律与运营要求的规划方案
世璇商业顾间
概念界定

>又称街区式商业,在空间形态上与集中式商业相对应
>物理属性上呈现低开发强度、空间开放且具良好亲地性的特征
由开发商开发,而自然形成或历史形成的街区不在研究范围内

除直辖市、省会城市以及部分经济特别发达城市之外的地级城市
经济发辰和消费水平相对较低,与二线苜会城市发展相差3~5年
市区空间尺度小,商圈单核化

区域性中型开发企业为主,有良好地方人脉
以住宅开发为主,逐步进入商业地产,希望持有优质商业物业
企业快速扩张,自有资金不充裕,对回现仍有要求
世商业顾间
在规划指标允许下,街区式商业更适合成长型企业在三四线城
市开发和运营
>街区式商业相对于集中式商业,有以下五点优势
比较因素
街区式商业
集中式商业
1地块要求对地块形状的适应性强
地块形状需方正,地块尺寸需符合商家运营
2建筑形态能构建不同的体呈与形态,有独立展示对建筑体显、形态与柱距有要求
3开发成本含设备的建安成本可控制在3000元/平建筑成本相对较高,含设备单方成本在
方米以下
4000元以上
4开发横式可分期开发,开发资金投入与回收灵活开发资金投入大,回收周期较
4运营成本能游消耗较低问等规模下运成本可需人造气候环境,能耗约占运营费用的40%
5商铺销售有利于商铺销售进行回现
内部商铺销售难度较大
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街区式商业也存在若干劣势,有一定的适用条件
,开发强度较低,
之下,不适合地块规模小、容积率高的地块
,不适合在严寒天气或雨季时
间较长的区域发展
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三四线城市商业街区产品模式包含四项要点
符合企业战略目标的、在
四线城市可存活并复制
的街区产品模式
成长型企业在
1定位
最终目的
四线城市
发商业街区的
常见难题及解
商业街区能在
三四线城市成


功开发并持续
符合三四线城
经营
市发展规律
能够保证街区
3规划
持续成功经
的选址要求
合消费规律、商
家经营需求以及街
区运营要求的规划
设计要点
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定位商业街区的分类—基于消费功能的视角
选址
规划
社交型街区
开发
以满足社交消费目的为主的
社交\以大型商务餐饮和夜间娱乐等消
费内容为主的街区,如成都兰桂
消费\坊、1912系列、苏州月光码头
复合型街区
休闲型街区
以满足家庭日常生活消
费与文化教育消费为立休闲生活消费
以满足休闲生活方式和社交需求为目的,餐
饮、娱乐休闲、配套服务以及精品购物四大功
之本,同时为体闲生活与
社交需求提供消费场所的
能相对均衡的街区,如新天地系列、武汉万达
街区,如上海大宁国际、
汉街、北京三里屯LAGE
金桥国际、海口上邦百汇
城、成都优品道
家庭日常消费
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定位建议成长型企业重点发展复合型街区和休闲型街区
选址
复合型街区
休闲型街区
社交型街区
规划)形成原因集中式物中心形态得舞光
餐饮、娱乐行业集聚
经营的结果
开发
标周边家庭年轻族全市层民、
消者
核心驱动
餐饮、娱乐与购物相对
功能
购物主导
平衡
餐饮与娱乐主导
业态组合
见律
■餐饮■购物■休床娱乐■配套服务
常见规模6~10万平方米
5万平方米以下
3~5万平方米
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定位建立系统选址指标体系,并针对三四线城市特征给出具体
选址要****br/>指标名称指标考察内容
以安徽三线城市开发复合型街区为例
规划
城市等级
1趋势性指标城市人均可支收入胜社会消费市区常佳人口大于230万人
成市年人均可支配收入高于2万元,社会消
费品零售总额大于550亿乙元(以开业时间为准
开发
是否在核心商