房地产投资开发 第十章 房地产投资组合与方案选择（大连理工大学出版社）.doc

房地产投资开发第十章房地产投资组合与方案选择(大连理工大学出版社)
第十章房地产投资组合与方案选择
§9>10-1 概述
一、投资组合的概念
对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应。举例来说,在高通涨的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通涨的增长幅度,而投资项目乙的收益可能会有负增长。在这种情况下,把适当的投资项目组合起来,便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说,目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低,或是在一个预设可接受的风险水平下,使收益最大化的投资组合。
二、房地产投资组合的概念
从狭义上,房地产投资组合就是由不同类型和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。不同类型的房地产,可以是住宅、写字楼、工业厂房、商业用房等等
广义上,房地产投资组合就是房地产作为投资组合的分项和股票,证券等其他金融资产的投资组合。大型机构投资者进行房地产投资时,非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性,以期既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。
三、房地产投资组合的方式
(一)投资类型的组合
(二)时间差异化的组合
(三)投资空间的组合
(四)开发主体的组合
§10-2 房地产投资组合理论模型
一、传统投资组合方法
(一)投资品种固定比例法
这种方法是根据投资目标,使房地产投资总额中防御部分和进取部分的比率保持不变。
(二)投资品种变动比例法
这种方法是根据不同类型房地产投资品种的价格变动情况和趋势,设置一定的投资决策界限,来进行投资优化组合选择。
(三)投资品种资金成本平均法
这种方法是指在房地产投资总额一定的情况下,根据防御部分和进取部分投资成本的变化,增加投资成本下降部分投资数量,减少成本上升部分的投资数量,从而使房地产平均投资成本低于市场平均成本。
二、现代投资组合理论模型
(一)模型的假设
(1)投资的各项目均有完整的技术经济上的可行性研究报告或投资计划,即各类型或经营模式均按投资环境、投资政策及城市规划要求进行了充分的论证,认为项目的经济可行性、技术可行性均是合理的。
(2)各投资类型和经营模式均能根据市场调查及预测的资料确定可能收益率各收益率实现的概率的大小。
(3)房地产投资主体理性的经济人假设,即在进行投资都是追求以最大的效用为目标。表现为在投资收益一定的情况下风险最小,在投资风险最小的情况下收益最大。都是在综合考虑期望收益率和风险的基础上进行投资优化组合的,追求单位风险的收益最大化,或者单位收益的风险最小化。
(二)模型的建立
设可投资的房地产产品有N种,各品种i的投资期望收益率为ri,i=1,
…,N,用于投资不同房地产产品的资金分配比例为xi,i=1,…,N,建立投资优化组合模型如下:
目标函数要求使得单位风险收益率最大化
在实际投资中,计算房地产投资组合X可以通过以下步骤进行:
①根据历史收益率数据计算相关系数矩阵;
②针对具体问题进行市场调研,得出实际问题中房地产投资品种的风险评价指标和模型,对不同房地产产品进行风险评价,得出总分Mi,i=1,…,N;
③用M1:M2:…:MN代替,即用当前根据市场调查得出的拟要投资的各类房地产品种的客观风险预期,然后进行风险大小的对比。以此来代替由历史收益率数据得出的不同房地产投