商业地产提案.doc

摘要：本策划考虑了张家界旅游与零售业的历史与现状，根据深圳零售业发展的实际经验以
及购物中心的丰富知识，策划张家界第一家大型MALL购物中心，形成湖南地区最具特色的旅游
商品专业市场和本市的购物中心。
本方案阐述了两种策划思路，一种是投资回报5000万元利润，一种是投资回报2000万元以上
，流出接近2万平方米收租商业物业的策划方案。方案的取舍主要根据张家界市场情况以及公
司操作能力。
一、项目地理位置
二、市场分析
１． 旅游市场分析
旅游市场
张家界现有旅游商品生产企业１０余家，旅游商品主要集中在茶叶、葛根制品、酒类、腌腊
肉制品等种类上，有许多名优产品，崇山银豪曾在明代列为贡品、张家界秀华山馆旅游投资公
司生产的老房子系列旅游工艺品在首届中国旅游工艺品大赛中获得金奖，军声砂石粘贴画在首
届中国旅游工艺品大赛中获得银奖，如果能够吸引外资和国内资金研制更多的旅游产品与湖南
湘西文化特色商品，那么张家界的旅游市场商品将更加丰富。
张家界现在已经形成了以五金建材大市场、木业大市场、奇峰市场等为中心的多个专业市场
，但我市旅游产品却没有形成一个大型专业市场，常常能够听到外地游客问导游或张家界本地
人：张家界什么地方可以少跑路又可以买到很多有特色的旅游纪念品。
张家界旅游纪念品市场比较分散，大小旅游商店３０多家，１０余家超市和商场也同时经营
旅游用品。销售环境差，周边卫生差，假冒商品充斥其间。
旅游商品销售额２０００年为２亿元，２００１年为３７亿元，站旅游收入比重为136％,
２０００年旅游外汇收入为７４６５９万元,２００１年旅游外汇收入为55674万美元。
附近的旅游项目：土家风情园
座落于张家界市城内，交通便利，占地80余亩，总投资7500万元，是一座人文景观与自然景
观相融合，集旅游观光、文艺表演、奇珍展览、住宿、餐饮、娱乐等于一体的大型综合性旅游
服务企业。
     土家风情园内建筑多为木石结构，雕梁画栋，金碧辉煌，飞檐翘角，玲珑雅致。代表作
有土司城堡、摆手堂、土家山寨、和、后王宫等。特别是冲天楼，依山造阁，气势恢宏，楼高
48米，九重十二层，曲径回复，独具匠心。民风民俗展示主要有土家婚俗、三缝九老十八匠以
及奇石根雕、珍贵文物展等，还有原汁原味的土家文艺节目，如表现土家原始劳作生活情形的
茅古斯舞、铜铃舞、打溜子表演。
 
                        土家风情园夜景
园内设有三星级宾馆，设施豪华，功能齐备，高中低档客房百余间，床位250个，多功能会议
室三个，另外设有桑拿按摩、美容美发、网吧、游泳池等。土家山寨吊脚楼式的客房雅致幽静
、别有情调。餐厅主要由宴会厅和土家走马转角楼式的大小包厢构成，经营瓦钵系列、土家“
十大碗”系列、烤全羊系列等土家菜肴，腊干酸野，土色土香，可同时容纳三百人就餐。另外
还设有消闲茶艺服务。
    土家风情园宾馆按三星级标准兴建，座落于张家界市南庄坪，距飞机场仅五分钟路程，
是由主楼区、门楼区、山寨区三部分组成，具有浓郁的土家民族特色，拥有标准客房、豪华套
房、山寨土家农舍等100余套，有可同时容纳300余人的会议厅、露天泳池、博园、网吧、美容
美发、桑拿按摩等多项服务设施。
   土家风情园的娱乐项目和宾馆与我们的SHOPING MALL及要兴建的酒店存在一定竞争，如果
在功能分布上，特别是娱乐项目规划要进行互补，对于旅游人流设计引导措施，从土家风情园
和武陵源等景区流入MALL购物中心，那么两个项目双赢的可能性就极大。
２．本地百货市场以及专业市场分析
张家界1999年社会商品零售总额1866亿元。张家界市总人口155万人左右，其中市区人口15
万人左右。
２００1年社会零售市场总额      亿元。
２００２年社会零售市场总额      亿元。
现有商场竞争对手分析
    １．现有百货和大型商场主要集中在老城区
      主要商业企业与领导如下：
-              杨双林      张家界市春陵商贸有限公司董事长
---------------丁德春 -----张家界市百货大楼有限公司经理
---------------张宏富 -----张家界市太和堂超市经理
---------------吴红梅 -----张家界市梅尼商贸有限公司董事长
---------------王新民 -----张家界市慈利芙蓉商场经理
---------------黄国兵 -----张家界市宏霞糖酒有限公司经理
    重点商业企业是张家界市百货大楼有限公司：张家界市商业大楼地处风景明珠湖南张家
界市区中心，是张家界市集购物、娱乐、宾馆、