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昆山开协项目营销战略提案
开协项目营销战略提案
国邦房产营销 2012年5月
第一部分:宏观政策下楼市走向
第二部分:项目整体开发战略思考提议
第三部分:项目自身定位思考
第一部分:宏观政策下楼市走向
1: 在中央去年相继出台的“国八条”、存贷款基准利率上调,限购令等一系列严厉的楼市调控政策下,楼市整体趋缓。全国投资开工增速回落,成交量低于往年同期均值,价格持续下跌但是跌幅趋稳。
2: 2012年中央坚持调控不动摇,促进房价合理回归,但是调控政策“有保有压”,首次购房贷款得到鼓励,普通商品住房的开发贷款支持力度提高。整体价格稳中有降,成交量回升有限,库存压力仍在高位。
结论:
经过20111年至2012年楼市调控,政府稳定房价的目标已基本实现,楼市触底,根据房地产发展规律,从2013年上半年到2014年,将是中央及地方政府对楼市调控逐渐松绑的阶段,在可预期的未来,楼市将进入稳定、均衡发展的轨道。
第二部分:项目整体开发战略提议
本项目中心策略——“培土生金”

即通过打造整个创智产业园商业街的现代时尚商业氛围,完善成熟配套,聚集繁华人气,从而提升本项目所在片区内的商业价值和溢价能力,以利于本项目的去化。

参考样本
一:“合纵连横”整体开发战略
鉴于本项目只是整个创智产业园中的一部分,为了整体提升项目所在区位的价值,我司建议争取政府牵头,约集其他开发商,实行“合纵连横”战术,统一规划商业街模式,打造特色时尚前卫商业街区,避免各自为政的开发局面。
二:政府政策支撑
在“培土生金”的发展策略基础上,我司建议:
1,协调政府部门引进创意、文化产业。
整个创智产业园的规划建成具有多重价值。大量增加就业机会,引进技术人才,提升区域价值,促进区域整体经济增长。例如:文化创意设计企业;数字网络技术企业,国际化策划推广企业等。
2,与政府协调,整体规划周边环境。
可以沿河道绿化规划出多处景色各异小型公园、滨水建筑,能积蓄人流量,打造特殊标志性人文景观,使得周边环境成为整个创业园特色景观的一部分。
项目北部南部均有河流穿过,可考虑打造水岸风情,水上凉亭,水边酒吧,特色小桥,水景景观打造,灯光等,将河流及周围绿化资源充分应用,既可为观光景观,也可以成为整个项目本身的一大亮点。
3,由政府主导,整体规划整个街区风格极其定位。
由政府主导定位商业街区风格,有利于提升整个街区的档次,避免鱼龙混杂降低档次的格局出现。
4,与政府部门协调公共设施规划。
停车空间规划
公共活动空间规划
5,众开发商向政府争取税收、信贷、等方面的政策扶植,以利于项目的开发销售。
整个创智园项目引进高端创意企业,大量增加就业机会,提升项目板块价值空间,促进区域经济发展,是政府大力扶持的产业,开发商可与政府协调税收、信贷等诸多优惠政策。

三:本项目最终目标
环境改造入手,商业提升区域价值;高档酒店式公寓获取溢价,区域成熟后,实现写字楼价值最大化。
项目整体分析(一)
1:本项目位于吴淞江南路与景王路交汇处,北临昆山城市主干道震川东路,周边有绿地21新城,阳光水世界,中航城等系列优质楼盘,具备一定的人气。
2:同时,项目周边没有成熟特色时尚的商业街区,这对本案项整体打造是一个难得的契机。
例如:黄