江阴佳兆业·城市广场二期投标报告.doc

江阴佳兆业·城市广场二期投标报告
——江阴佳兆业·城市广场二期投标报告
代言区域,自我中心化
打造一个五星级的家
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商业秘密声明
报告结构
目标解析
项目矛盾与问题
案例借鉴
营销战略导出
问题下的机遇
本体分析
世联营销策略体系
附件1:江阴整体市场及竞争项目情况
附件2:江阴客户情况分析
附件3:世联长三角(无锡、江阴)经典案例

世联保障体系
江阴-四线超发达城市,城市发展主方向,未来城市商务和金融核心区,城市豪宅区
1、江阴位于长江三角洲城市群中心,距上海23>.5小时车程,;
2、江阴市经济实力雄厚,是全国唯一一个拥有26家上市公司的县级城市,并连续六年荣获“中国综合经济实力“县级市第一。
3、2008年,江阴市实现地区生产总值1530亿元,人均GDP18000美元;
本体界定
江阴市专门出台了《关于地区总部经济园建设的实施意见》,加快建设以城市综合体项目为主导的百亿级地区总部经济园区;
根据新兴产业发展“445计划”要求,到2013年年底,江阴地区总部经济园将全面建成,集聚区域性总部企业20家以上,实现销售超100亿元。规划引领打造百亿地区总部经济园
目前,弘扬大厦、澄江商会大厦、华方科技大厦、青年公社大厦等一批项目已经纷纷签约进驻,项目总投资超过50亿元;
未来园区已经明确,包括佳兆业综合体五星级酒店、华润万家商业中心高端商业配套;
江阴首席,大体量城市综合体,城市顶级豪宅社区,首期入市启动项目
整个城市广场项目:
占地668亩,
总建面约38万方;
由B1、A2、B2三个地块组成;
其中A2地块:
占地面积:45000平方米
总可售建面:100305平方米

容积率:;
总套数:594套;
建筑形态:4栋18、25、26层高层住宅;
本体界定
城市广场二期
总建面10万方
城市广场三期
总建面22万方
城市广场一期
为写字楼、五星级酒店、商业中心组成的综合体
项目产品以偏大户型为主,200平及以上大面积产品占到50%左右,设计较为符合江阴客户居住习惯
本体分析之产品特性
项目总计套数:594套
88平米
78套
13%
140-150平米
228套
%
190-200平米
270套
%
364平米
18套
3%
本项目总计套数594套;
其中200平以上大户型占到50%左右;
户型卖点:
1、横厅设计,中央景观资源最大化;
2、南向三房朝南,符合江阴人居住特性;
3、豪华主卧套房设计;
作为城市综合体的启动期,本项目不仅是公司2011年现金流项目,还担负着佳兆业在江阴品牌提升和实现品牌溢价的使命
开发商目标
水岸新都已经奠定品牌基础,但还有很大提升空间
未来三期顶级城市豪宅,需要品牌的铺垫;
本项目是品牌的延续和提升
作为公司明年江苏公司回款30亿的重点项目;
目标明年4月份开盘;
保证年度回款8亿元;
回款目标:
是公司明年典型的现金流项目,年度保底回款8个亿
品牌目标:
延续和提升佳兆业在江阴的品牌影响力,为集团三区六镇项目布局打下基础
本项目体量小,项目优势不明显,追求高价格不是本项目的最大目标;
但是价格是体现品牌提升和回款的重要指标;
价格目标:
价格需要体现品牌要求和回款要求,而不是单纯的追求高价格
开发商目标
世联对本项目目标的理解——现金流和品牌提升型项目速度快,保证8亿回款!品牌升,体现品牌溢价!
项目矛盾
1
本项目面临的矛盾和核心问题
综合体内项目如何突破市场竞争,快速起势,实现回款压力
地块自身小体量VS项目需要有大作为(竞争、回款、品牌)
矛盾与冲突1
其中A2地块:
占地面积:45000平方米
总可售建面:100305平方米

容积率:;
总套数:594套;
建筑形态:4栋18、25、26层高层住宅;
本项目作为10万方的小项目,面对着爱家、金科、丹芙春城的中高端豪宅的竞争,又必须在保证8亿年度回款指标,实现品牌提升,如何操作?
房地产市场正进入最后的疯狂,明年政策风