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新上海商业城的战略定位与发展规划
一、 新上海商业城的现状与环境分析
（一）建设初衷
新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”发展规划直接组织建设的上 海新的市级商贸中心，规划目标为亚洲最大的商贸中心。 1991 年底奠基， 1996 年建设大体结束。
新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为 公顷，建有第一八佰伴、三 鑫世界商厦、 华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、 银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、 胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大 厦、新大陆广场等 18 幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。
作为建设之初的规划，新上海商业城建筑面积为 80万平方米，其中商业面积近 24 平方米，办 公楼面积近 28平方米，餐饮业面积 6万平方米，宾馆面积 3 万平方米，娱乐业面积 3万平方米，用于 休闲的共享空间面积 万平方米（包括 1 万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近 2万 平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场）。希望能发展成一个集商务 办公、展示、购物、观光旅游、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。
建设之初的新上海商业城首先是以良好的发展前景和优惠政策，其次是因交通和地段的便利性 而吸引入驻企业的。经过一段时间的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的发展前景和交通条件依 然比较看好，但对设施的现代化、革新性和管理的协调性方面颇有微辞。
（二）现实地位
1、主要优势
（1）作为上海市八个市级商业中心（四街四城）之一，受到市、区政府的高度关注。
上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上 海商业城列为“四街四城”，作为未来上海零售商业发展的重点地区，政府在政策、融资和税收等方 面提供了不少倾斜，为新上海商业城的发展奠定了基础。作为浦东商业的唯一入选者，新上海商业城 在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。
从浦东的范围来看，新上海商业城更以其重要的商业功能和商务功能而受到新区政府的重视。 目前为止，新上海商业城仍然是浦东最主要商业中心，代表着浦东开发开放的形象。浦东新区政府对 新上海商业城的未来发展仍寄以厚望，关心着商业城的招商和管理工作，并希望能就陆家嘴地区新的 商业设施的建设对新上海商业城所造成的影响及商业城的调整与发展对策作深入探讨。浦东新区政府 成为新上海商业城调整与发展的直接支持者。
（2） 浦东的人口呈逐年增长趋势，且在人口结构上发生了很
大的变化。
浦东的城镇人口增长速度快于农村，在农村中的非农业人口增长也比较快，这表明浦东的工业 化、城市化的发展速度加快。新区人口总量的增长还伴随着就业率的提高，这给新区商业总量的增长 创造了前提。浦东新区的人口构成上出现了不同层次的人员。有国外来沪经商者、办公楼任职的白领 人士、外省市来沪工作人员、外地民工及浦东的工薪阶层人士等，这些不同层次的人士形成了不同的 消费层次，给综合性多层次商贸中心的开发提供了市场保证。
（3） 周边的公交线路比较发达，为新上海商业城带来了众多
的客流。
主要的公交线路集结点为浦东南路和张扬路， 两条路相加有超过 20 条公交线路，将客流从浦东， 特别是浦西的各个地方集中到新上海商业城。但应该看到的是这些人流大部分被第一八佰伴作了第一 层截流，然后顾客又松散地流向家电城、鞋城和书店等单体或流回公交路线集结点。所以目前新上海 商业城的客流主要集聚在其东面。
（4） 大多数消费者认为新上海商业城应是 “浦东的商业中心”。
这虽然偏离于商业城的原始定位，但是另一方面也说明商业城在消费者心目中的现有位置已经 比较明确。在调查中发现，进入或经过新上海商业城的消费者中目前有 83%的人认为浦东的商业中心
位于“新上海商业城”。而且，新上海商业城给消费者的印象主要是“购物中心”（见图 1），这虽
然和新上海商业城本身定位有一定的差异，但是其商业功能却得到了充分的肯定。
图 1：消费者对新上海商业城的认识
2、不利条件
(1)上海居民的购物****惯一时难以完全改变，客观上造成新上海商业城的人气不足。
由于历史的原因，浦东的商业层次较低且单一化，商业网点的经营档次一般较低，仅仅是提供 满足浦东居民的日常生活所需的消费品。所以长期以来，浦东居民已经养成了到浦西去购买高档的消 费品的****惯，而浦西的消费者更没有过江到浦东消费的****惯，而且即便有一部分浦西的居民动迁到浦 东，还是保留着到浦西购物的****惯。这就在客观成为新上海商业城目前人气不足的重要原因。
(2 )新上海商业城运行时期，整个上海商业的发展状况对其不利。
新上海商业城开始运行时期正是