预约协议的效力及法律后果.docx

预约协议的效力及法律后果

　　【摘要】预约制度是协议法上的一项主要的制度。实践中，有关预约和本约的区分和预约协议的效力和违反预约协议要负担的违约责任等事项进行研究的不多，本文从两个案件中对预约协议的效力和违反预约协议所产生的法律后果进行有益的探索。
　　【关键词】预约协议；预约的效力；违约责任
　　案例回放：
　　案例1：陈荣根和江阴兰星房地产开发企业等不推行商品房预约协议纠纷案。2021年3月20日，陈荣根和兰星房地产开发有限企业签署认购书一份约定由陈认购兰星企业的房地产，认购书中双方对拟购商铺的位置、价款、时间和双方的权利义务做了明确的要求。陈荣根于当日向兰星交纳了60万元的诚意金，并约定待双方正式签署商品房买卖协议以后，诚意金抵作购房款。至于认购书在陈荣根收到签署商品房买卖协议通知之日起十日内自动作废。后，兰星企业在未通知陈荣根签署商品房买卖协议的情况下，将房屋另售她人。陈荣根起诉兰星企业返还60万元的诚意金并赔偿因不推行协议造成的损失。
　　本案中，有关预约协议的效力，一审法院认为，双方在签署认购协议的时候已经就认购的房屋作了明确的约定，是双方当事人真实的意思表示，符合协议成立的条件，认为认购协议是独立、有效的预约协议。双方在认购条件成就后应该根据约定推行协议。条件成就后兰星企业没有通知陈荣根签署房屋买卖协议，马上房屋另售她人是违反了民事老实信用的标准，属于违约。
　　有关预约和本约的性质差异，一审法院认为此案中因为预约协议在内容上缺乏付款的时间、方法、商铺的交付条件和交付日期等关键的内容，而这些全部需要在本约协议中加以约定，故预约协议仅是签订本约协议的前提和基础。
　　有关违约责任，因为双方之间签署的仅仅是预约协议，对于协议成立的关键内容需要在本约协议中加以确定，所以对于陈荣根主张的可得利益损失不予支持，不过法院考虑到房地产的实际市场情况和双方当事人的履约情况，详细的赔偿数额应以兰星企业实际取得的差额利益返还给陈荣根。
　　案例2：江苏中科置业有限企业和潘利商品房销售协议纠纷。2021年4月30日，中科企业和潘利签署《商品房买卖协议一份》，协议中约定了购房的位置、价格和面积。2021年5月10日，中科企业向潘利出具一份书面记载潘利购房的位置、面积、单价和总价款的书面材料，潘利交纳订金1万元：2021年5月15日双方又签署了内部认购协议书一份，约定潘利认购的商铺位置、价格和付款方法为先分期后按揭；后于2021年8月11日潘利补交4万元。另，双方约定在开工后30日内交清30%的首付款，并签署《商品房买卖协议》，同时交纳天然气管道维护费、物业维修基金等，不然视为违约，要求了违约金的数额。以后，双方因房屋的质量、价款等发生纠纷，致使《商品房买卖协议》未签署，中科企业诉至法院要求潘利支付未交纳的房款。一审和二审法院认为双方的单价已经和以后的认购协议书中变更，支持了中科企业的诉请。后中科企业不服，以和潘利签署的内部认购协议书，不具有商品房买卖协议应该具有的关键内容，且潘利没有在开工后的30日内交清30%的首付款，所以认为双方之间签署的内部认购协议为预约协议为由请求再审法院撤销原判决。
　　有关内部认购协议书的效力。再审法院认为依据双方签署的认购协议书中第5条、10条的约定，且认为该内部认购协议书中没有约定房屋交付