三晋国际飒物流城2009年度营销策略.doc

三晋国际飒物流城2009年度营销策略
2009年度营销策略
解决问题的思路
项目背景
项目核心问题
营销策略总纲
项目解析
竞争解析
营销策略分解
市场解析
销售策略
推广策略
核心问题分析
营销战略制定
营销策略制定
营销目标
案例借鉴
现状分析
第一部分项目营销背景
认清形势
受金融海啸之影响,中国出口需求放缓,国家重拳出击,出台了一系列扩大内需之策,财政政策随之从“稳健”转为“积极”,货币政策也从“从紧”转为“适度宽松”。国家在鼓励企业投资的同时,也通过信贷宽松体制促进消费,房地产正处于成本洼地之际。
宏观经济下行
2008年下半年截止11月,太原市共新增项目43 个,多出现在城市周边区域。除富力城与恒大绿洲等少数几个项目,其他项目的单个开发体量大多在十万平米左右。其中,整体住宅备案成交均价为5000元/平米。同时期,有不少项目开始打折促销,试图以优惠低价夺取部分市场。但总体来说,效果不彰。大量项目出现了销售停滞。 2009年将延续2008年房市的低迷,从需求者的角度讲,部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎;从需求结构的角度,购房需求将向实用性的中小户型集中;从产品需求特点的角度,留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求,因此未来市场竞争会更加激烈。
房地产市场低迷
太原市专业市场处于起步阶段,现有市场占地规模小、经营分散、布局不尽合理,没有产权,与我国东部发达地区及周边省份相比,还有较大差距,然随着太原市汾东新区22个现代服务业项目的启动,太原市专业市场将进入一个新的时段,我项目将是太原市第一个产权专业市场。
太原市没有大型的产权专业市场
三晋国际商贸物流城的开发运营团队拥有丰富的大型商贸物流项目运营经验,自1998年起先后在深圳、无锡、宜兴、常州、海盐、长春、宜兴等地成功开发或策划运营近十个大型商贸物流项目,创造了“10年10城600万平米,走到哪旺到哪”的辉煌传奇!
开发商具备成熟的专业市场运营经验
解决问题的思路
项目背景
项目核心问题
营销策略总纲
项目解析
竞争解析
营销策略分解
市场解析
销售策略
推广策略
核心问题分析
营销战略制定
营销策略制定
营销目标
案例借鉴
现状分析
平易近人的价格+完美无暇的品质是我项目在低迷市场中寻求爆发的切入点,恒大绿洲与富力城逆流而上的案例说明,在观望气氛趋浓之际,价格才是开启市场的利剑。我项目规模宏远,时跨三期,一期的成功运作也将会成为二期与三期的“红”旗手。
困局突破,低迷市场寻求爆发
一期是二期和三期的把关,同时也是项目树立品牌的时段,项目将采取轰炸式营销策略,以期在最短时间内制造热场效应,超越竞争对手,快速达成目标。
快速销售,五月开盘,半年清盘
由于我项目第一次进驻太原,没有品牌地基,一期的成功运作不仅仅能为二期和三期开路,还能为三晋国际城树立品牌形象。所谓成在三期,功在一期。
塑造形象,一战成名大企风范
营销目标分析
营销目标分析
一、项目一期规划总套数为1044套,按照60%的解筹率,需达到认筹量为1740套。按照每个客户购买11>.5套的常规计算。需要的认筹客户为1160户,即销售1160张认筹卡。
二、如认筹量达到1740套,经营户要消化740套,投资户要消化1000套,,需要经营户490户(卡),投资户670户(卡)。
三、如当天认筹量要达到总认筹量的50%,则认筹当天需要完成580张卡,870套的认筹目标。
营销目标分析
四、阶段性营销目标分析:
第一阶段 2009年2月10日——3月28日
邀约到本次论坛活动的客户约500户;吸引约200户的投资客;做到大客户现场签约的效果。
第二阶段 3月29日——4月11日
在认筹当天的认筹量达到870套,当天到场客户要达到580户。其中70%为经营户,30%为投资户;在开盘前还余34天,要求每天到场不少于20批客户。
第三阶段 4月12日——5月16日
解筹前,至少完成1000张卡筹,要求在解筹当天的解筹率达到70%;认筹当天预计解筹700张卡,其中经营户占50%,投资户占50%。
第四阶段 5月17日——6月20日
在解筹开盘后的四周内,完成剩余的商铺销售,解筹率达到95%;销售商铺980套,其中经营户占50%,投资户占50%。
解决问题的思路
项目背景
项目核心问题
营销策略总纲
项目解析
竞争解析
营销策略分解
市场解析
销售策略
推广策略
核心问题分析
营销战略制定
营销策略制定
营销目标
案例借鉴
现状分析
太榆