鄱阳住宅项目整体定位与物业发展建议(终稿).doc

鄱阳住宅项目整体定位与物业发展建议(终稿)
鄱阳住宅项目整体定位
与物业发展建议(终稿)
谨呈:江西建亨房地产开发有限公司
本次为项目中期汇报,汇报的主要内容为:
Part 1 项目界定与目标体系建立
Part 2 城市宏观背景
Part 3 房地产市场环境分析
Part 4 项目核心问题与整体战略制定
Part 5 项目整体定位
Part 6 物业发展建议
Part 7 分期开发与经济测算
Part 1 项目界定与目标体系建立
项目区位
项目交通条件
项目地块条件
项目资源盘点
项目属性界定
项目开发目标分析
项目区位——位于江西省上饶市鄱阳县,鄱阳是江西的人口大县和农业大县。
鄱阳县位于江西省东北部,属于上饶市管辖。
鄱阳县古称饶州府,素有“鱼米之乡”、“富饶之州”、“银鄱阳”的美誉。后更名鄱阳县。我国第一大淡水湖--鄱阳湖因鄱阳县而得名。
鄱阳县是江西省第一人口大县,也是农业大县,是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县。
上饶市
鄱阳湖
鄱阳县
项目位于鄱阳县城老城核心区周边,周边聚集多重城市配套资源,同时,距离县城新发展区——城北新区较远。
本项目位于鄱阳镇的老城核心区。项目距离县城最核心地段约450米,步行时间7-8分钟。
目前政府主导发展城北新区。城北新区距离老城核心区约5公里距离。
目前核心的城市要素都在老城核心聚集,城北的配套很不齐全,且不能方便地享受到老城区的配套。
城北新区
老城核心
老城区
项目临近县城核心区,周边核心教育、生活、医疗、商业等城市要素聚集,生活非常便利。
传统的老城核心区位于建设路和五一路交口的周边,集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。
文教:五一小学、鄱阳二中、鄱阳中学;
医疗:县中医院、县人民医院;
商业:帅特龙步行街、鄱阳宾馆
项目地块西侧为双港、莲湖两个镇及大面积湖域,因此,人们对本项目所在区域的心理认知相对较偏。
鄱阳中学
鄱阳二中
五一小学
鄱阳
宾馆
建设路
东湖大道
滨州路
新民路
鄱阳湖大道
五一路
解放路
县人民
医院
芝山公园
韭菜湖
县中
医院
新华
书店
帅特龙
步行街
饶河
交通条件——扼守莲湖、双港两个比较富裕乡镇的进出要道,滨洲路改造将进一步提升项目的通行条件与城市形象。
滨州路
通往双港、莲湖
通往连杆厂宿舍
阳光花苑商品房
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项目南侧的滨洲路是县城通往双港和莲湖两个乡镇的唯一陆路交通方式。本项目扼守了莲湖双港进出的要道。
12月莲湖大桥正式竣工通车后,莲湖乡进出的陆路交通更加便利,滨洲路未来将承担更重要的通行功能。
滨洲路改造工程已被列入08年湖城战略重点建设项目,本项目未来的通行条件、城市形象将进一步改善。
项目二号地块南侧的小路几乎废弃,现为连杆厂宿舍专用进出道路。
双港镇
莲湖乡
鄱阳县
地块四至——南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区,具有较好的城市界面;项目北侧为沼泽地,视野比较宽阔;东西两侧的宿舍和自建房形象较差。
地块南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区,整体意向相对较好。
地块北侧围墙外是沼泽地,远处都是3层的自建房,视野较开阔。
东侧临连杆厂宿舍,周边其他均为自建房,形象较差。
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1—地块内部平房及西侧自建房
4—平房及废弃的菜市场
3—项目对面的阳光花苑小区
5—地块东侧的连杆厂宿舍
2—项目对面的鄱阳二中
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地块条件——龙背之上的风水宝地。且地块中部局部有3-5米地势高差,内部有一些可保留成树,规划设计中可充分利用这些现有资源。
本地块属于龙背之上的高地,也是鄱阳的风水宝地。
地块中部的局部高差利于园林景观微地形的打造,可以在园林景观设计中进行保留和利用。
地块内的成树有些是多年古树,很有保留价值,在产品排布和景观资源分布时,要充分利用。
对现有资源的利用,可以成为项目规划、营销的亮点。
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项目经济技术指标
一号地块1041>.64亩,地块较完整;
,长近130米,被连杆厂宿舍出入通道分为东西两块。
<35%
建筑密度

占地面积
>35%
绿化率
,可调
容积率
经济技术指标
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注:2号地块最窄处6米,最宽处10米。根据该项目规划要求:低层建筑退红线5米。因此2号地块是否具备建设条件要待与政府协商之后方能确定。此次报告主要研究范围为1号地块的105亩土地。
项目外部资源1——南侧临鄱阳最好的初中,强势教育资源将带来部分相关置业群体
鄱阳二中
芝山
韭菜湖
项目南侧的鄱阳二中,是集初中和高中一体的中学。其初中部是鄱阳县最好的初中