青岛海尔东城国际房地产项目营销提案报告.doc

青岛海尔东城国际房地产项目营销提案报告
海尔·东城国际
discovery探索之旅
缘起
海尔·东城国际并不是一个新盘,我们不可能完全颠覆、推倒重来。这个报告所要做的,就是发现问题,解决问题,这是一个探索并开创海尔·东城国际销售新局面的过程……
一、现状与问题
1、市场竞争
2、企划推广
3、现场包装
4、销售执行
二、判断
三、解决之道
1、现场包装
2、销售策略
3、企划推广
现状与问题
市场竞争の问题
区域特征
区域供应
区域销售
竞争市场
重点项目
对比分析
市场思考
市场现状—
区域特征
本案所属区域处于三、四、五级土地交汇的位置,竞争区域泛化。
本案位于劲松九路和同安路交汇处,临近海尔路,在大区位上属于浮山后。
区域特征
双三角格局:
和市南、市北区价格差距不大,但在地段、配套等方面有较大的差距
和四方、李沧相比具有一定的地段优势,在价格上不具有优势,但在供应量上却有过之而无不及
区域供应—浮山后新区
西部经过近些年的开发,已经开发殆尽,目前主要项目集中在东部,未来还将会产生数百万平方米的供应。
本案
西部市北区
东部崂山区
区域供应—崂山区旧村改造
未来几年内有近20个村庄进行改造,会产生上千万平方米的供应,供应量巨大。
山东头、朱家洼等
七下庄
五韩
五张村
本案
区域销售
08年1-8>5月区域供应销售一览表
崂山区07年的未去化房源较多,08年不断推出新房源,市场供应大,销售率低
07年区域供应销售一览表
竞争市场
浮山后
海尔路
沿海一线
目前崂山区住宅主要可以分为三个板块,浮山后板块、海尔路板块、沿海板块,其中浮山后板块跨越市北和崂山两区;
沿海板块在地段、品质、价格等方面与本案差距较大,不是本案的竞争区域;
本案主要的竞争区板块是浮山后板块和海尔路板块。
竞争市场
从图上看目前崂山区项目非常密集,海尔路沿线以规划的两个商务区项目为主,本区域内的在售住宅项目有3个,待推项目有2个;浮山后和海尔路北部板块在手住宅项目9个,待推项目有3个。未来市场的竞争会更加激烈。
海尔路
浮山后及海尔路北部
毛坯
30%
二房1243>.1-
-180
二房107-116
三房152-164
11000
19
高层
金领世家

毛坯,商住楼
80%
二房80-
-
二房94-117
三房146-151
8500
6
高层
龙海明珠

精装修1500元
70%
二房144-156
三房204-216
二房120-130
三房170-180
12000
8
高层
崂山国际花园

毛坯、共12栋楼座,6栋团购、6栋在售
1%(在售6栋)
-

二房87-93
二房113
7000
16
高层
康城

毛坯、6个多层、5个小高
10%
-
多层三房119-
二房87-94
三房140-150
多层8500
小高层7000

多层、小高
溪谷美寓

毛坯,共11栋高层
44%
-
三房96-104
二房93-94
三房120-130
8000
12
高层
青建尚东区

毛坯、共8栋高层、绿化率50%
47%
-
三房100-104
二房88-97
三房125-130
8000
13
高层
青建橄榄城

毛坯、回迁户较多、和鲁信共同开发
5%(在售13栋)
-68
三房81-
二房81-91
三房108-119
7500
60
小高层
北国之春

毛坯、4栋高层
50%
-
二房90-108
8500

高层
东方美景

1200元装修
60%
-
三房154-165
二房96-116
三房140-150
11000
99
多层、小高、高层
鲁信长春花园

备注
销售率
主力总价
主力面积
均价
总建面
产品类型
案名
开盘日期
竞争市场
区域竞争项目一览表
竞争市场

13
1
2
6
7


7

40
剩余推量(万平方米)
合计
金领世家
龙海明珠
崂山国际花园
康城
溪谷美寓
青建尚东区
青建