2021年物业管理法规论坛样本.doc

物业管理法规大讲坛(三)
“物业”概念法学定义
　　汉语中“物”、 “业”二字是多义词。 “物”作为名词关键有两种含义: 一是指东西, 即由自然生成和人工形成、 占有一定空间、 可被人感慨有形体和有内容客观存在体; 二是指“我”以外人、 事物或环境, 即特定主体以外周围客体。 “业”作为名词关键有 两种含义: 一是指大家所从事劳作社会经济部门、 职务领域或需付出劳动岗位, 如工业、 物业管理事业、 就业; 二是指归属于一定主体全部、 体力劳动和智力劳动结果, 亦即财产, 如业主、 家业。 但在中国古代法律中, 自从宋代立法中对动产和不动产作了区分后(《宋刑统·名例律》要求: “器物(动产)之属, 须移徙其地……地(不动产)即不离常处, 理 和财物有殊”), 通常称动产为物、 财或财物, 称不动产为业、 产或产业。 宋代不仅称动产全部权为物主权, 称不动产全部权为业主权, 而且已经将“物”、 “业”二字连用形成统称 动产和不动产“物业”一词, 如《宋会要辑稿·食货》卷六一中有“应有已经正典物业… …”之要求。 所以, 就汉语“物业”一词本意而言, 物业是指大家居住劳作活动所依靠和所 利用地理环境条件及归属大家个体或群体、 包含动产和不动产在内财产。
　　“物业管理”术语中“物业”一词是从英语词汇property及estate翻译而来, 在20世纪70年代末中国大陆实施改革开放政策后由香港传入大陆。 “property”一词通译为“ 财产”, 有两种含义, 一是指能成为全部权对象多种有价物, 二是指对有价物全部权。 根据英国法律, 财产分为两类: 动产(personal  property), 包含可实际占有有体物和可 依法主张无体物; personality原意是属人财产)和不动产(real  property包含土地及其附着物和附设其上财产权利; realty原意是属物财产)。 “estate”一词通译为“ 产权”, 又译产业权、 财产。
estate概念源自英国早年封建土地制度。 自从1066年诺曼第人征服英国以来, 全部土地全部被认为属于国王全部, 英王一直是惟一绝正确土地全部些人, 英王把土地附加一定条件授予其它人, 于是这些人就成了持有些人或租借人。 持有土地所受条件限制总称“土地保有条件”(tenures), 持有些人所保有相关她土地土地权利总和, 就叫做她产业权(estate)。 换言之, 私人不能享受土地本身全部权, 而只能拥有土地上多种“产权”。 这种“产权”观念被英美法系国家继承和发展下来, 成为英美法系财产权法律制度最独特概念, 和大陆法系“物权”(a  property  right), 包含自物权即全部权和她物权即用益物权和担保物权)概念是不一样。 大陆法系也将财产区分为动产(movable  property)和不动产(immovable  property)。 概括地说, real  property和real  estate在明知其意义特定范围内, 可省掉real, 只提property或estate, 仍译为不动产或不动产财产权(产权)。 联络前述中国宋代法律上区分物主权和业主权, 所用“物业”一词 意义包含动产和不动产, 所以, 将省略real定语property和estate译为“物业”似有些不太正确。 但此无大碍, 只是需要一个明确定义界定清楚其涵义。
　　现在, 中国房地产法学界和物业管理规范性文件, 对“物业”概念内涵和外延见解是基础一致, 只是具体表述各有细微差异。 比如, 1994年6月经过并于1999年6月修改《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第2条第2款要求: “本条例所称物业, 是指住宅区内各类 房屋及相配套公用设施、 设备及公共场地。 ”1998年9月21日公布施行《江苏省城市住宅区物业管理措施》第2条第2款要求: “本措施所称物业, 是指已建成并投入使用住宅区 内各类房屋及公共设备、 公用设施、 隶属场地等。 ”建设部房地产司物业管理处于1994年6 月《简述物业管理》一文中认为: “物业是指已建成并投入使用各类房屋及和之相配套设备、 设施和场地。 各类房屋能够是住宅区, 也能够是单体其它建筑, 还包含综合商住楼、 别墅、 高级写字楼、 商贸大厦、 工业厂房、 仓库等。 和之相配套设备、 设施和场地, 是指房屋室内外各类设备、 公共市政设施及相邻场地、 庭院、 干道。
”刘兴桂主编《物业管理法》(中山大学出版社1999年5月第1版, 第7页)相关“物业”定义表述和上引房地产业司物业管理处表述内容是一致。
　　从法学角度探讨对“物业”一词怎样下一个科学、 周密定义, 首先必需了解中国所称“物业管理”术语中“物业”本身特征。 物业含有三个独