商业地产购物中心的开发和运营.doc

商业地产购物中心的开发和运营
商业地产的开发和运营
主讲人:杨军艇先生
——广州百嘉信地产集团
——副总经理兼商业地产总经理
2008年3月
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Contents
商业地产
购物中心成功的基础因素
购物中心选址
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购物中心如何获利
商铺销售—中国购物中心难解之困
购物中心开发经营的市场导向
经营之道
购物中心增值效益:广告、推广
经营管理团队
购物中心与住宅房地产开发运营的差异
购物中心开发流程
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一、商业地产
1、商业地产综述
2、商业街
3、批发市场
4、酒店、写字楼
5、购物中心
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二、购物中心成功的基础因素
1、市场承托力
2、充足的资金
3、合理的建筑规划
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三、购物中心选址
“第一是选址,第二是选址,第三还是选址”,这是商界耳熟能详的一句名言,购物中心的成功,同样离不开这一前提。根据我的经验,购物中心选址要考虑四个主要因素:
1) 消费人口,客流量
2) 交通状况
3) 商业环境
4) 地形特点
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1、地点
商圈不可移动性
(如香港的尖沙咀多年来都是商业旺地)
城市发展方向性
(如天河城的成功
也有赖于城市东
移的发展方向)
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三、购物中心选址
地形特点(六不宜)
快速路旁没缓冲区不宜
高架路、立交桥下不宜
斜坡顶不宜
台阶太高不宜
火车站、汽车站旁不宜
不是客流必经之路的地下层不宜

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2、人流
有可能达到性
消费群的固定性
花花世界的人流到达性差,故不可能做个SHOPPING MALL
华南MALL也是因为没有固定消费群,所以难以经营成功
东莞第一国际里的中华百货,星期日15:30去只有2个顾客。
天河城有80万固定消费群,尤其是7家珠宝店的生意比其他MALL好
但天河城百货的虎门店也失败,因为中国二线城市不是太适合百货
反而是超市或大卖场+散户的经营模式比较适合。
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3、定位
整体市场的适应性
购买力的可能性
1、每个城市只允许少量的如丽柏广场这类的纯高档商场,而一般SHOPPING MALL的主要顾客为城市的白领及中产阶级,没有2000-3000元/月收入的人群,难以成为MALL的消费主力
2、一线城市10万m2SHOPPINGMALL需要10万人流的支持,二线城市至少需要5万人流的支持
一个地区生活水平及消费力的表现:
1、最低生活保障水平(如广州是680元/月,南昌是380元/月)
2、平均楼价
上述两项亦是商场租价定位的依据。
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前提:
2、如何说服投资者、老板,SHOPPING MALL投资经营最少要有3年时间的守业期;
商业地产的各相关方
老板/政府
经营操盘者
租户
消费者
四、购物中心如何获利
1、购物中心获利是一个长远的过程。
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四、购物中心如何获利
3、购物中心因为其经营性而具有升值、增值前景,租价和售价都比住宅,写字楼要高,这是吸引众多投资者的关键。
4、商业地产尤其是SHOPPING MALL是讲究长期经营回报的,一般是需要10或10年以上的时间经营才能全部回本并长期营利,最快也要5年(如中怡时尚购物中心租给广百就成功做到了4-5年回本)。
5、经营成功的购物中心,其价值越来越高,回报也更高。老牌、成熟和规模宏大的地产商都有相当数量的不动产。
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五、商铺销售—中国购物中心难解之困
1、产权分散是购物中心之大忌。
产权分散必然导致利益分散。利益分散必然导致经营分散,进而导致品质下降。产权分散就要卖,而卖铺肯定越小越好卖,商铺隔小了影响形象,还降低了实用率。产权分散影响品牌进驻的信心和行动。
返租回报盛极一时,目前几无成功先例。
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五、商铺销售—中国购物中心难解之困
2、综合开发确保商业产权统一
所谓综合开发是指为了减低资金压力,在商业购物中心开发过程中配套住宅或写字楼,卖住宅、写字楼而保商业面积的产权完整统一。
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在大城市中小地块开发社区型购物中心时适用
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在二三线城市,商业不甚发达地区较适用
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开发大型住宅区,以商业设施齐全吸引购房者
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五、商铺销售—中国购物中心难解之困
3、以经营权主导控制销售(包括销售比例、铺位间隔)
控制销售比例。
控制销售区域。
售铺面积尽量与经营面积相近,避免打通和复原,并可稳定租户。
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六、购物中心开发经营的市场导向
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购物中心面对层次丰富的消费市场:
中国庞大的消费市场是一个以中低消费水平为主,层次丰富的市场。“百万富翁进来不掉份儿,