首创沈阳棋盘山项目策划报告.doc

首创沈阳棋盘山项目策划报告
沈阳棋盘山项目策划报告
亚豪顾问
报告目录
沈阳城市背景分析
沈阳房地产市场分析
营销建议
财务分析
产品规划建议
城市历史悠久
沈阳是清代故都
1636年皇太极定都于此
城市具有浓厚的满族风情
文化历史内涵深厚
变化日新月异
经过近10年的城市转型,沈阳城市面貌发生了巨大变化
工业化城区已成为环境优美,配套设施齐全的综合性城区
东北最大城市
沈阳城区面积目前为318>7平方公里
沈阳市总人口770万人,其中市区常住人口443万人
关外交通枢纽
东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站、全国最高等级的高速公路网
正在兴建地铁
正进行地铁一号二号线的建设
棋盘山设有地铁站
世园会举办地
”2006中国沈阳世界园艺博览会”吸引了1200万游客
提升了沈阳在世界的知名度和影响力
经济平稳增长
2000-2006年GDP年均递增14%左右
经济、交通、旅游等各方面水平不断提升
“大沈阳经济圈”
中国装备制造业重要基地
以沈阳为中心,150公里为半径,集中了中国基础工业和装备工业最密集的8个城市形成辽宁中部城市群
国家政策扶持
国家推出一系列政策“振兴东北老工业基地”
2006年11月,国家级开发区“沈北新区”成立
小结:城市发展对本项目的影响
历史文化名城,清代故都
东北的核心城市和交通枢纽
经济快速发展
形成大沈阳经济圈
城市配套设施齐备
变化日新月异
为本项目
提供了良好的
外部环境
报告目录
沈阳城市背景分析
沈阳房地产市场分析
营销建议
财务分析
产品规划建议
沈阳住宅市场近年发展概况
沈阳近年来住宅市场发展迅速,施工、竣工、销售面积均有大幅上涨
住宅大盘时代
沈阳住宅市场吸引了诸多知名开发企业进入
百万平米大盘不断涌现
100
保利花园
280
万科城
450
新世界花园
总建筑面积(万㎡)
项目
住宅开发热点向郊区迁移
土地资源的稀缺使二环以外的于洪区、东陵区和沈北新区逐渐成为沈阳商品
住宅开发的热点
住宅价格增长和缓
就住宅整体市场而言,2000-2006年6年间,住宅成交均价上涨了40%左右,与其他同等规模的城市相比,沈阳的房地产价格较为平稳。
沈阳住宅均价相对较低的主要原因是城市总体经济发展水平较低;房地产土地供给充沛;城市郊区化发展迅速等。
高端住宅价格不菲
地王国际花园
类型:高层住宅
2004年开盘价:
4700元/㎡
现价:9000元/㎡
五里河大厦
类型:高层公寓
2004年开盘价:
5500元/㎡
现价:12000元/㎡
沈阳住宅现时供需状况
沈阳住宅市场整体供需两旺,供应增长速度明显大于市场销售速度。
2006年供应面积同比增长55% ,销售面积同比增长14%
相对于住宅供给面积的增长,销售面积增长幅度有所放缓
小结:住宅供给充足
2006年底,沈阳住宅已开盘
未销售,结余629万平方米
2006年末,沈阳实有住宅面积
104551>.33万平方米
2006年末,沈阳城镇

沈阳住宅供给
相对充足
本项目地处棋盘山南麓,浑河北岸,风景秀丽,交通方便,集中了沈阳大多数的高端别墅项目,该区域在沈阳房地产市场的地位类似北京的“中央别墅区”,特殊的区域属性决定了本项目必然是住宅的高端产品。
因此,本次市场调研针对性较强,以沈阳高端住宅板块为主。
沈阳高端居住产品分布
金
廊
沿
线
银带区域
棋盘山
沈北新区
沈阳最顶级居住产品主要分布在金廊、银带、东陵
沈北作为炙手可热的新区,目前也有不少别墅分布
本行选取上述四个区域作为主要研究对象
“金廊”简介
“金廊”沿沈阳中轴线——青年大街南北展开
“金廊”长12公里,占地
是沈阳市政府规划的中央商务区和商业区
“金廊”沿线居住产品特点
金廊沿线居住项目以高档公寓为主,部分项目兼作办公使用。
建筑类型以高层为主,建筑风格现代、简洁
投资型产品较多,是沈阳房地产价格增长速度最快的地区
是沈阳市政府招商引资的重点地区
金廊高档公寓建筑群
金廊与浑河
“银带”简介
以浑河大街为轴线,结合奥体中心建设商业、文化、休闲设施,形成浑南新区的经济核心区
沿浑河塑造滨水居住休闲观光带
三环高新技术产业带由浑南高新技术开发区、出口加工区和新加坡产业园区组成,发展信息产业和先进装备制造业
“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”
“银带”沿线居住产品特点
“银带”区域主要指沈阳的浑河区域
随着地王国际花园、新世界花园等项目的落