物业管理纠纷的法律透视.doc

物业管理纠纷的法律***


物业管理纠纷的法律***
内容摘要:物业管理是房地产市场发展到一定程度的必然产物,(物业之争P1)随着住房改革制度的深入,住房的私有化进程加快,物业管理逐步被社会所认知和接受而成为与老百姓息息相关的事物。与此同时,随着社会的发展和全民素质的提高,老百姓对住房的要求不仅满足于居住,更注重于住房的售后服务给自己带来的生活享受。而由于立法的滞后性与房地产市场快速发展带来的服务发展的不成熟性间的矛盾日益加深,围绕着物业管理的各种问题越来越多,物业管理也成为了消费者投诉的热点问题,有关物业管理的纠纷案件连年有增无减。本文根据我国物业管理发展的现状,分析物业管理纠纷的根源所在,提出其中的一些法律问题,并积极寻求解决的办法。
关键词:物业管理纠纷法律问题解决对策
“物业”一词来自于我国香港地区的方言。它译自Real Property或Real Estate,表示房地产或不动产。在我国港澳地区及东南亚一些国家,物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词(物业纠纷法律解决指南P2),物业管理的概念理论界通常有两种定义,广义的物业管理是指法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人,对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序,按照法定或约定的技术规范、主体地位和行为规范进行治理、监控、维护,并对物业产权、使用关系人提供法定或约定服务的行为,狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业法人通过市场机制的作用接受业主或业主集体的委托,依照物业管理法规、委托合同,对受托管理的物业进行养护、修缮等管理(物业纠纷法律解决指南P1),我国《物业管理条例》第二条对物业管理做了狭义上的解释:业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。自1993年3月我国首家物业管理公司
——深圳市物业管理公司成立以来,我国的物业管理走过了近14年的历程。但由于我国物业管理起步较晚,物业管理法律关系主体法律意识还比较淡薄,法制也不完善,我国的物业管理存在着较多的问题和困惑。笔者认为,当前物业管理中存在的诸多问题,既有理论研究滞后的原因,也有立法滞后和执法不严的因素,更有“官本位”思想的流毒在作祟。笔者试图基于我国现阶段物业管理纠纷的现状和共性问题,***物业管理纠纷中产生的原因和物业管理立法领域、实务中存在的问题,并提出解决的办法。管中之见,仅希冀起到抛砖引玉之效果。
一、物业管理纠纷的现状和特点
(一)物业管理纠纷已然成为社会热点问题,纠纷案件逐年上升
自2003年央视“31>.17>5”晚会把镜头对准消费投诉热点起,至2006年央视“”晚会,房地产行业的消费者投诉率依然高居不下,在2004年央视“”晚会上,全国观众通过手机短信的方式对小区物业管理是否满意的调查,在2万多条短信中,选择对物业管理不满意的占40%,非常不满意的占30%,在央视国际网站上的调查中,表示不满意和非常不满意的占80%!同时,涉及物业管理纠纷的案件也连续大幅度上升,据统计,北京市宣武区人民法院2003年受理各类物业管理纠纷案件269件、2004年受理1859件、2005年2402件、2006年1~3月977件;朝阳区法院2002年受理物业管理纠纷194件、2003年这一数字增长为650件、2004年为1898件,年增长率分别到了235%和192%。(吕英林李凤新陈恒北京法官为物业纠纷开药方《法律与生活》半月刊2006年4月下半月刊)。
(二)物业管理纠纷的类型多,新型纠纷层出不穷
物业管理纠纷是业主、业主委员会、物业管理公司、开发商、政府主管部门在参与物业管理过程中产生的纠纷,目前主要有:
1、物业管理公司向业主(物业使用人)追索物业管理费、水电气等费用的纠纷。此类纠纷所占比例最大;
2、业主(业主委员会)选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;
3、业主(物业使用人)向物业管理公司追索在物业管理过程中人身财产损失的纠纷;
4、业主(物业使用人)要求物业管理公司承担中止服务,如停水、停电、停气或其它服务的违约赔偿纠纷;
5、公共费用的分摊和公共部位、设施的使用纠纷;
6、业主(业主委员会)诉政府主管部门行政不作为的纠纷。
(三)物业管理纠纷主体多,法律关系复杂,处理、审理纠纷难度大,调解率低
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与