房地产项目开发的整个流程图.docx

房地产项目开发的整个流程图
（大体上包括10个阶段）
涉及部门
项目选址（第一步）
房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委 托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书应附有详细 的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
【有拆迁回迁的，还要进行初步调查】
注：行政审批：
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、 建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、 环保局办理生产性项目环保意见书（表），即环境评估。
5、 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、 规划部门办理项目选址意见书。
注：可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个 阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给 「资金支持都需要参考可行性研究的结果。
可行性研究（第二步）
申请土地正式启动项目开发的第一步开发商在获得了土 地使用权的规定使用年限之后，耍到建设行政主管部门备案，领取 〈〈房地产开发项目手册》
获得土地使用证【在建设用地规划许可证有效期内取得 国土资源管理部门的用地批准文件或者国有建设用地 使用权证，领取《房地产开发项目手册》
特注：一般來说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简 称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划 部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及 年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土 地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让 人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无 论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规 划部门得给我搞定。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使 用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提 出出让地块的位 置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件 的地块，不得出让国有土地使用权。
特注：建设部还有新规定——套型建筑面积90平方米以下占70%以
方案设计：反映了建筑平而布局、功能
分区、立面造型、规划设计参数、效果
图、、环境关系等方面的设计要求
项目设计（第四步）
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方案设计、申报规划设计条件（城市规划行政管理部门）
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涉及部门
注：行政审批：
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、 人防办进行人防工程建设布局审查。
2、 国土资源局办理土地预审。
3、 、教育局、水利局、城管局、环保局、 。
4、 规划部门对规划总图进行评审，核