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【剖析万科】万科的产品策略
２0１４-０2－2１ 房地产经理人联盟
剖析万科系列一
万科从进入房地产至今,生命力仍然很旺盛,因为追求“规模化”和“高品质”,王石认为房地产核心理念是向大众提供一种新的生活方式,项目的成功７0％源于产品,产品的成功70%源于规划,万科对于社区规划“开发性”的诠释再发展到现在的“新市镇”模式之后已经日趋完善,把住宅建筑当作产品而进行设计,对于细节的精益求精和开放性社区的执著追求是万科产品的一个基本理念。ﻫ 概括而言,万科的产品策略有以下几种:ﻫu产品总体战略———延长产品线,锁定终身客户。ﻫ国外成熟房地产市场的规律是,普通消费者一生通常需要经历四次置业,即:首次置业、首次换房、二次换房、退休置业,因为即便是同一人群,处在人生不同阶段,首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。万科所说的锁定终身客户,就是指为特定人群打造的住宅产品,适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。ﻫ万科认为,目前中国城市消费者70%以上已经历首次置业,不少正在首次或二次换房,至于退休置业,随着中国人口老龄化的趋势,需求其实已经存在。相比之下,万科目前所能提供的产品已经开始注意到照顾客户的这种需求差异。
u产品质量战略ﻫ产品标准化——万科的产品定位是做城市的主流产品,到目前为止,以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的８0%左右。做主流产品与做***产品不同,首先是量大,其次是跨地域发展,因此需要“像造汽车一样造房子”,即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。ﻫ磐石行动——“磐石行动”是通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析,以全面质量提升为目标,提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。“磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估,严格过程管理制度,根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工的所有过程进行工序分解,设定质量控制关键节点。“磐石行动”将质量观念进行细化,譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规范。这种关注质量的深度在万科以前的质量管理史上是没有的。　
u产品研发战略———万科建筑研究中心ﻫ2０02年1月,万科建筑研究中心大楼落成,作为万科对建筑、新材料、新技术的应用研究的基地,研究中心的任务是以市场需求为导向,深刻了解客户的需求,追踪行业发展的新亮点,关注住宅科技成果的转化和应用,确保万科在住宅开发领域的技术领先地位。
一、成熟的城市住区模式ﻫ　 从万科逐步清晰的探索中,我们可以感受到:城市作为人类生活和活动的重要场所,它与住区的关系贯穿于住区建设、房地产开发的全过程中。无论是在进行具体地段的规划设计之前、设计建设过程中,还是住区在投入使用之后
,住区规划建设的方方面面与城市、社会发展都有着密切的关连。
城市发展的未来走向决定了城市建设的投资分配和时空组织,住区在时空上的选择一方面从宏观上与城市发展相吻合,另一方面也会对城市的建设有所促进和影响;住区在规模上的选择同样也是与城市空间的有机融合呈现互动关系。因而在城市发展与住区建设的研究中,重点在于时机、区位和规模的选择方面,挖掘住区规划、建设与城市的关联。ﻫ经过二十年的发展,万科形成了四大产品系列:城市花园系列、四季花城系列、金色家园系列和自然人文系列。
城市花园系列是指城市中心外围住宅,是万科第一个产品系列,代表楼盘有上海万科城市花园、天津城市花园等。而2001年成都城市花园和2003年武汉城市花园的出现,使城市花园系列走向成熟,形成了同一产品体系下不同的特色产品。
四季花城系列是指城郊结合部的住宅,是万科的新市镇造镇计划。代表项目有深圳四季花城,其成功开发带动了周边地区的发展。
金色家园系列是指城市中心区住宅,它揭开了万科在城市中心区住宅开发的序幕。在有限的土地局限下,规划出良好的居住环境
,不仅注重了对环境的改善,同时符合了城市更新的性质,这是该系列的特征。
自然人文系列是指尊重自然、尊重文脉的产品系列。200３和2004年,在建筑文化的探寻上,万科开始确立自己的建筑观,在尊重自然、尊重文脉的原则上,主动创造住宅的产品形式。比之从前,这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现,同时,住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。代表项目有反映人文生活的北京西山庭院项目、依照山体原有地形地貌建造的深圳１７英里花园等。
（一)城市花园系列
1、上海城市花园ﻫ   基于上海市区土地价格高昂的因素,199２年万科拿下了远离城市中心的闵行区七宝镇的开发用地,选择了“大众住宅”的定位,这是万科集团城市花园品牌系列的第一个项目,随着城市开发向郊区发展的进程,改变了人们对居住需求的观念,为上海城市花园项目的成功带来了契机,极大地