物业管理方案费用测算方法.doc

物业管理方案费用测算方法.doc一、物业管理费用测算方法
一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下：
1、 工资及福利费测算
工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
1） 基本工资（元 / 月）
基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
2） 福利费（元 / 月）
福利费包括：
福利基金 —按职工工资总额的 14% 计算。
工会经费 —按职工工资总额的 2% 计算。
教育经费 —按职工工资总额的 % 计算。
社会保险费 — 包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的 1% 计算，
其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
（ 3）加班费（元 / 月）
通常按人均月加班 2 天，乘以日平均工资（月平均工资除以 22 天），每月按 22 个工作日计算。
（ 4）服装费（元 / 月）
按每人每年 2 套测算，将年服装费总额除以 12 个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工
资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的 15% 提取，其折旧费按 25 年计算，公共设施设备的维修保养费
按月折旧费的 40% 提取。测算步骤为：
（ 1） 测算公共设施、设备的建造成本
公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本 × 15%
2）测算公共设施、设备的月折旧费
月折旧费 =
3）测算公共设施、设备的维修保养费
维修保养费＝月折旧费 × 40%
除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：
（ 1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 照明