带租赁物业评估案例分析与研究.doc

我有一个真实的带租约的估价案例想请教各位！
氽氽：
受法院委托评估一处营业房,因成交案例较多,以市场法为主评估出价格47０万（当时委托方明确要求不考虑租赁关系)。但后来，执行的时候承租方拿出一张租赁协议，租赁期限2０年，租金共１０0万,已一次性付给产权人（明显的假协议,租金大大低于市场水平)，没想到法院竟然认可这张协议,于是要求我们按有租约的考虑，重新评估该营业房,请问这里的大虾,应该怎么做?
博姐：
我认为涉及法院处置评估，不需要考虑协议租金大低于市场租金的情况,因为法院认可了这张协议，对于原产权方来说，已经不可能有毁约发生了,所以在用收益法评估时,租期内按租约租金，租约期外,采用市场租金评估。相应的对市场法求出的结果进行租约对房地产价值的影响的调整修正，也就是针对租赁权价值进行调整。
还有，评估不应该受委托方要求的影响（如当时委托方明确要求不考虑租赁关系），应该根据估价目的确定评估价格，如果知道有租赁关系，特别是长期租赁这种情况，应该考虑租约对价格的影响.
水云间：
如果租赁合同没有到当地房地产部门备案登记，既然法院认可这个租赁协议，建议由法院出具一张认可该租赁协议的证明并加盖公章,此件可作为评估的法律依据。
租金大大低于市场水平不一定是假协议，可能会是一次性付款或者其它条件带来的优优惠，估价师不要主观地对此类事情下结论。如果法院不愿出具证明，也提供不出租赁登记备案证明,还可以由律师出具法律意见书。
总之，法院的项目请多沟通,多协调，有些关系比较复杂，要灵活地处理。法院的项目本人做过很多,涉及到租赁问题的常有,按照房地产估价理论与方法的一般原理，只要协议是合法有效的,个人建议还得按有协议的租赁来处理。否则会引发很多社会问题，估价师难究其责，个人意见，.
yaｌｅ2002:
曾经有估价师按照违约成本作为带租约减值评估。
个人不甚认同.
如果租约没有登记备案，完全按照租约考虑也是有点欠妥。
建议按照水云间的建议，与法官多沟通,多取证，保证评估合法性.
氽氽:
一开始也是听说有这么个租赁关系,(主要还是债务人想逃债，钻债权人的漏洞炮制出来的协议，明眼人一看就知道)但协议一直没有得到法院的确认，所以开始的评估报告没有考虑租赁的因素，并且在估价报告中说明了。现在法院正式发函确认了那份租赁协议。
由于是一次性付了２0年的租金,那现在的市场价格要如何减去这２0年的租赁权益呢？
博姐：
合法性审查的问题涓儿也说了不少,我仅从技术处理上说一下如何扣除承租人权益价值问题。
承租人权益价值的计算我想应该没什么问题，即市场租金减去合同租金的盈余部分即为承租人的权益租金，然后进行资本化，相对出租人权益价值来说,承租人承担的风险更大一些，因此其要求的报酬率相对高一些，。从市场法求得的价值中予以扣除，即得到附有承租权的房地产的市场价值.
天意：
几个需要明确的问题
首先应该明确的是价值类型的问题，对于房地产估价来讲应该是一个价值定义或价值内涵的问题。即带租约的房地产估价价值类型或价值定义是否应该还属于市场价值定义范畴？从本案例具体情况分析，因为租约本身就属于非市场价值属性，因此不论如何计算，其最终的评估结论均离不开这租约本身的影响。因此从这个角度来讲，本案的评估结论的价值类型或价值定义应该不属于市场价值范畴.
。但在此基础上如何确定不正常租约价值对房地产完全产权价值的影响就是一个应该仔细研究的问题了。这还是要回到第一个问题来考虑。即房地产完全产权价值的含义是什么?房地产完全产权价值的含义就是我们大家的谓的房地产的现行市场价格的表现。但这现的市场价格表现是以权利人可以随时按这个市场价格变现为前提的！这个前提也可以理角为是以正常房地产租约价值的变现价值加上房地产租期界满后的可变现价值的现值和。由此可见,对于非正常租约的房地产价值与同期正常租约的房地产价值的差异就应该是非正常租约与正常租约之间所造成的差异的现值和。至于其折现率应该是正常的市场租约的折现率,这个折现率是可以通过市场提取法来取得的。
最后，正如大家所说，这样的房地产估价报告不仅应该明确估价对象的价值定义或价值类型,而且还应该明确披露房地产估价报告所依据的理由和非正常租约对房地产价格的影响的估计值。
神龙村夫　:
这个话题谈了许久，有许多的贴子都谈过,其实002、fiypig及雾然等多位仁兄谈得最多也最实在，大家都是从现行的估价规范与法律