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基业城北综合园区项目产品定位与市场定位建议报告27.docx


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文档列表 文档介绍
基业城北综合园区项目产品定位与市场定位建
议报告 27
名目
一、前言
二、产品定位
1、讲明
2、项目产品定位
三、市场分析
四、项目规划建议
1、项目定位在规划思想中的体现
2、产品市场定位
3、环境规划
4、配套设施
5、物业治理
6、项目有关提升附加值的建议
五、市场形象定位
1、案名建议
2、市场形象定位
一、 前言
2004年,金华楼市狼烟四起,四方诸侯蠢蠢欲动,金华房地产
市场真正进入了“品牌逐鹿”的时代。 “时势造英雄”,有战略决战才能一
统江山,有竞争对手才能志存高远。如果讲 2004 年金华房地产是“十年磨 一剑”时代,那么, 2005 年将是“煮酒论英雄”的时代。
关于金华市的开发商来讲,不墅物业开发的体会从总体上看尽 管并不丰富,但大多参与不墅开发的房产商,都在做着同一个努力——让 用户心动!那么,我们城北经济综合开发区项目应该如何样规划?如何给 该产品作准确的市场定位?开发不墅产品是否存在着市场进展空间?又应 该做什么样的不墅产品在市场上才最受欢迎 等等。 本报告按照该项目地表特点、市场空间及周边区域综合情形,还依靠金华 市商品住宅市场(要紧为不墅市场)有关的背景信息实施整个调查过程并 形成结论。我们以真诚、严谨和毫无保留的态度向城北经济综合开发区献 出我们对以后市场走向的一些设想和浅见。期望这本凝聚着我们体会与聪 慧的策划案能够对城北经济综合开发区的来日辉煌提供有价值的参考和依 据。因此,随着市场的持续变化,我们也将用最敏锐的触觉和最快速的反 应来持续对本案进行深化和完善。
二、产品定位
1、讲明
项目定位是依据市场调研分析,结合地块实际情形作的前瞻性分析,并综 合考虑资金流量、投资回报等敏锐因素。
2、项目产品定位
A、地产项目定位之基准
 项目地块之地产因子决定的地块适宜建筑的建筑功
能;


政府在都市总体规划上的限制
市场调研反映的具有有效需求的市场空间;
B、产品定位
从项目定位之各基准动身,考察本项目的地产因子、市场空间及政府都市 规划对该地块的规划限制,该地块为都市规划之高档房产之住宅用地。该 地块具有建筑中高档住宅所需的充分的地产因子。
 本案位于金华市城北,地质属丘陵坡地,地块成矩
形。因此从地貌特点来看,该项目适宜住宅建筑用途,专门适宜中高档型 不墅物业。
 本案北面为双龙风景区 (芙蓉峰),西面邻 公顷 城北生态公园,南依北二环线,距杭金衢高速公路互通口仅 5 分钟车程, 且 浙江师范大学、金华二中、广福医院举步之遥。但是目前公交线路还没 有开通,周边没有中高档消费场所,生活机能只能依附于河上桥生活区。 因此从目前周边市政配套来看,周边自然环境优美,噪音等污染状况较轻, 有车族居住极佳,适宜中高档型不墅及精品公寓物业。
 本案总占地 40 亩,规模相对较小。若将其全部开发 为不墅物业,土地利用率不高,专门难形成其规模效应,且销售通路销售 层面变窄(走集资线路上就形成一定的抗性) ,形成一定的市场风险性,而 且不能达到有效达到利益最大化,从而造成开发相对成本偏高。因此从开 发成本和利润最大化的角度来看,本项目适宜是一个以不墅为主的综合物 业体。
 城北大部分项目都视市而动的现状。差不多面市的 项目营销手段初期差不多差不多上走低价策略(集资)线路,而且物业类 型要紧集中在多层,房价有关于城区业大部分楼盘业讲差价近在 1000 元/ 平米左右。从而表明该区域房地产市场的正向着进展期过度,有着庞大的 进展空间。同时也在投资客心中形成了低价的市场区隔,专门是多层物业。 因此,从项目周边市场现状与进展潜力来看,不墅、高层等中高档物业更 具有市场进展空间。
 目前城北虽有柳湖花园、山水人家、芙蓉花园、东 方前城、上城华府等项目面市,但在市场推广上目前只有东方前城、上城 华府走品牌线路,在吆喝城北。如东方前城的房价也从集资初期到现在上 涨 1300 元/平米左右, 同时也树立起品牌。 上城华府经去年就在房交会上一 吆喝,高层集资的平均价格都要比正对面的山水人家市场平均价高出 100 元/平米左右。 可见其宽敞投资客不再追求 “为了居住而居住”,而是更加注 重身分、地位、荣耀等人一辈子价值观。因此,从项目推广上来看,不墅、 高层等中高档物业更容易建立其品牌价值。
 目前金华市区内市场上的不墅类型物业许多。早先 不墅物业有关配套较差,以单体独栋为主,如有商城不墅、河畔花园、望 湖山庄等;接着显现排屋类不墅为主的综合物业体,如阳光都市花园、碧 水豪园、当

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