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违约与违约责任
浙江省三门中学 滑华
听听陈老师的购房烦心事儿
01
购房纷争
2016年9月份，陈老师看中康利花园一套价值150万元商品房，当时开发商的售楼广告上有一段描述：“6000平米中心湖，5000平米绿化，让您畅享都市田园生活”。双方于2016年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定2017年10月交房，并约定了总房价10%的违约金，陈老师还当场交付了定金20万元。但是直到2018年3月，康利公司才通知收房，验收时陈老师发现小区中心湖、绿化面积严重缩水，与合同约定不符，遂要求该公司承担违约责任。康利公司则称：广告内容中对中心湖、绿化面积、楼间距的描述属于要约邀请，不构成合同条约；而延迟交房是因为连绵雨天影响工期，属不可抗力，因而拒绝承担违约责任。双方纠纷协商未果的情况下，2018年5月，康利公司又将同一套房子以180万的价格卖给了他人，并协助其办理了房产证。因房价上涨，陈老师遭受较大损失。遂将康利公司告上法庭。
02
案情分析
回归教材，结合案例，小组选择一个问题进行讨论，组长汇报讨论成果，本组组员可以进行补充。
02
案情分析
问题一：康利公司的行为是否构成违约？理由是什么？
问题二：说一说，案例中所涉及的违约类型？
问题三：想一想，是不是所有的违约行为都要承担违约责任？
问题四：本案中康利房地产公司辩称连绵阴雨影响工期属于不可抗力因素，因此可以法定免责，理由成立吗？
要求：1、讨论时间：5分钟；发言时间：每组3分钟
2、判断 + 法律依据 + 事实理由 + 结论
在履行合同过程中，因一些主客观原因导致当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，就构成违约。
案例中双方已经签订《商品房买卖合同》
双方应自觉履行合同
房地产公司延期交房、绿化缩水、一房两卖
一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定
名词点击：违约
·没有能力履行
·法律禁止债务的履行
·只履行部分
·履行义务不 符合约定
·履行期限届满后
·恶意毁约
拒绝
履行
迟延
履行
不完全
履行
不能
履行
违约的类型
违约行为免责
不能预见、不能避免并
不能克服的客观情况
违约行为
导致
不可抗力
法定免责
约定免责
最常见的

03
模拟法庭

03
模拟法庭
《民事诉讼起诉书》
诉讼请求：
1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；
2、请求法院判令被告承担违约责任，包括支付违约金15万元人民币、双倍返还定金40万元人民币、赔偿相应损失；
事实与理由：
…………
继续履行
采取补救方式
赔偿损失
违约金
定金
·不履行合同义务
·认为有必要履行
·合同义务可以强制履行
·担保方式、事先给付
·交付一方违约，无权要求
·接受一方违约，双倍返还
·不符合约定的要求
·修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬
·不履行义务或履行不符合约定
·给对方造成损失
·支付赔偿金
·合同约定或法律规定
·补偿性质和赔偿性质