（推荐）成都天盛壹中心项目整体运营战略规划提案.doc

天盛·壹中心整体运营战略规划案
2007年9月
前言/
摆脱商业的通区，回避传统商业营销模式的死穴
进入后商业时代的开始，一个全新的商业运行模式
商业，一个商管的时代！
从传统的商业销售模式来看，是通过项目的的地段，或产品本身，实现项目的最终销售，投资者开始投资完，出租，但是随着商业竞争格局的日益加剧，同质化问题就随之产生了，出租难，空置高，投资与回报难以保障，而此时的投资商铺的命运，就进入靠天吃饭的状况，无人打理的状态。商业的原始规划，从此开始进入自由发展的阶段，很可能会出现，原来的规划的时尚百货，到后期会出租给卖花圈的，因此，这样的商业，只能进入滞销的状态。
作为现代商业地产来讲，不仅销售的是一种产品，更重要的是如何营建一种持续稳定的投资回报环境，而这种有产品加管理的理财模式，才是市场所需要的。因此，如何营建稳定的商业环境，将成为商业的核心，又物管替换商管的功能已经结束，而商管来承接物管是市场发展的必然趋势。
有商管机构整体规划商业广场的业态组合，根据市场的发展，研究一套适合该项目的商管体系，进行商业广场后期核心商业圈的培育，由专业的商管机构为业主打理，在商铺永远不缺租，让业态永远保持整体商业广场的协调发展，只有这样的带有附加价值的商铺，才是市场所需要的商铺。
斯宝特认为，现在的市场是后商业时代的开始，是商管的时代。让投资者，进入商管的体系，进入投资保障的体系。因此，对于贵公司的商住一体的项目，应该从全新的市场发展理论的角度，进行立体式的执行整合。方能保证项目落成后，真实客观的生存发展方向。
你好，天盛·壹中心!
目 录』
市场背景
战略目标
战略思路
战略高度
战略实施
战略管理
市场背景』
项目成长的环境――政府的关注度（成都市人民政府服务中心）
区域文化特征――文殊院历史文化街区对外开放
区域产品特征――具有城市地区最集中、档次最高的零售业，更具备服务集中性，包括经济、管理、娱乐、文化以及行政等多方面的服务，是成都市核心城区最为活跃的版图
区域消费特征――与成都的写字楼集群相邻，成为成都最大的以白领阶层为主导的区域特征
区域的发展方向――构建四大板块（骡马市中央商务区为龙头、草市街为枢纽、府河南岸房产开发为基础、文殊院及周边旅游服务为核心带，形成以文化信息产业为主导，融合休闲娱乐等为一体的商业文化中心）
战略目标』
品牌塑造方面
资金回收方面
市场发展运行方面
社会效益方面
战略构思』
我们的方向
方向支撑点
实力演变
战略高度』
在整体区域市场来进行整体的发展战略是定位理论，而这样的竞争的后果就是死拼。因此，我方在高度定位上，采用插位理论，运营蓝海战略，避开区域竞争，创建零度竞争环境。在这里，我方的打造方向是
北有——天盛·壹中心
产品设计
市场业态
成长方向
南有——威斯顿联邦大厦
产品设计——大气，品格
市场业态——现代、时尚
成长方向——专业管理
战略方向——
营销市场路线设计： 走国际化，时尚化，高端化的市场营销路线。
战略文化路线设计：
战略基调设计：
国际化，时尚化，重金属，专业化的特征
战略业态规划：
国际时尚品牌服饰，时尚百货——英邦百货
战略组织整合
专业商管机构+专业时尚百货+专业开发管理+专业营销管理
战略力量规划
天盛壹中心
资金回收体
传统营销规划：
拉力（营销力）

结果： 1，开发商变房东
2，开房商变商家，市场落成的预期效果与实际效果悬殊
3，资金回流开始断层
后商业时代的营销力学规划：
天盛壹中心
资金回收体
拉力（营销力）
推力（业态品牌力）
推力（专业商管机构）
结果： 1，降低了一定的营销周期
2，资金回流稳定
3，市场落成的预期效果与实际效果吻合，可以建立良好的品牌开发忠诚度与美誉度……
战略实施
周期划分
我方根据项目应该具有的特征及区域市场特征，我方将战略规划做以下:划分
阶 段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
内容
战略形象阶段
（资源展放阶段）
综合营销爆破阶段
（资金密集汇流期）
管理营销阶段
（资金清理阶段）
特征
整个营销周期，都是三位一体合力整合的过程
整体组织关系建设
总体战略规划
业态品牌体系建设
营销体系建设
商管体系建设