长沙五一路项目策划提案报告.doc

长沙五一路项目策划提案报告
目录
第一部分：项目市场调查分析
第二部分：项目主题定位
第三部分：项目销售策略与操作第四部分：项目招商策略
第五部分：项目营销推广思路
第六部分：项目风险分析及价值评估
第一部分、项目市场调查分析
一、城市区位及地位分析
1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和
长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积 1。18 万平方公里，人口 613 万，其中城区面积
556 平方公里，人口 199 万。
2、享受着“ 9＋2 泛珠三角”的区域联动发展：长沙是“泛珠三角”的一分子，属中西部地区发展较快的地区之一， 2002 年在全国 265 个地级以上城市中，综合实力由 1998 年的 19 位跃居 12 位。
3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西南出海通
道三个经济产业带的结合部，从长沙至广州走京珠高速公路只要 小时，铁路仅 8 小
时，乘飞机不用 1 小时，拥有良好的水陆空的交通优势，具有极强的周边辐射能力和带动功能。
4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中，形成了以长沙为中轴的发展格局，随
着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，长沙的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的“消费磁场”。
5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指
数全面提升， 2004 年，长沙 GDP总量已突破 1000 亿元大关、全部工业总产值突破 1000 亿元大关、社会消费品零售总额突破 500 亿元大关、城市居民人均可支配收入突破 10000 元大关、众多具有标志性意义的“关口” 在 2004 年得以跨越。
从人均数来看，全年城市居民人均可支配收入 11021 元，同比增长 %，，城市居民人均消费性支出 9032 元，同比增长 %。城市居民恩格尔系数为 ，同比上升 个百分点。
小结：
长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，长 沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。
二、项目商业市场分析
社会经济和房地产发展， 必然导致城市的扩张、 旧城的改造， 令整个商业市场面临重
新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，长沙的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。
2． 1 城市大型商业市场分析
“超大经济圈”助力商业地产
近几年， 长沙经济发展迅速， 人均收入的持续增加和人均消费的同比增长， 推动了一些成熟商圈的形成。《长沙市城市商业网点布局规划》以长沙市为中心，立足 1 小时商务圈，辐射株洲、湘潭等周边城市，重点发展电子商务、物流配送、连锁经营、国际合作
等业态，同时注重文化特色。由此，长沙商业的消费者已不仅仅是本市的 200 万人口， 而是长株潭一小时经济圈内。在这个庞大的经济圈内，
宏观调控完成优胜劣汰
2004 年开始，国家对房地产市场的宏观调控，在大力调整房地产行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时，却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。随着长沙城 区扩张，人流、物流逐渐往城市次中心迁移，高规划、高起点的商业配套与商业地产更 是风生水起。而一些商业布局不合理，甚至连停车场规划都没有做好的商业项目，将逐
渐被淘汰， 而那些定位和设计都经过专业分析的项目， 其价值更容易受到投资者的认可。
国际资本注入，商业地产活力再现
长沙商业地产已经有了良好的基础，而随着众多的国际商家在沿海大型城市布局告一段落，长沙吸引了更多国际商家的眼球。麦德龙、沃尔玛、家乐福等国际商家已经在长沙扎下了根基，而其他的国内、国际商家也将投资目光描准了消费活跃的中部重要城市――长沙。
市场步入了互赢的“商圈竞争”模式
经过街铺－大厦裙楼－百货商城－购物中心的发展模式， 长沙开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生三大商业区域的新格局，构成长沙市的三大商圈即泛五一
路商圈、东塘商圈、