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2021最新城镇房屋租赁协议

　　最高人民法院于2021年6月22日经过了《最高人民法院有关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件详细应使用方法律若干问题的解释》。该司法解释于2021年9月1日起施行。该司法解释仅仅适合用于城市房屋租赁协议。该司法解释出台较晚，今年的司法考试不一定会包括到，但也不能完全排除包括的可能性。一下就该解释中尤其主要的内容给予介绍：
　　第一，一屋二租时，怎样确定承租人。《城市房屋租赁协议解释》第6条要求：“出租人就同一房屋签订数份租赁协议，在协议都有效的情况下，承租人均主张推行协议的，人民法院根据下列次序确定推行协议的承租人：(一)已经正当占有租赁房屋的;(二)已经办理登记立案手续的;(三)协议成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除协议、赔偿损失的，根据协议法的相关要求处理”。
　　第二，非法转租时，出租人解除协议的除持期间。 《城市房屋租赁协议解释》第16条要求：“出租人知道或应该知道承租人转租、但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除协议或认定转租协议无效的，人民法院不予支持”。
　　第三，非法转租协议无效;正当转租协议超出承租人剩下期限的部分无效。 《城市房屋租赁协议解释》第15条要求：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超出承租人剩下租赁期限的，人民法院应该认定超出部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外”。
　　第四，不适用买卖不破租赁的两种情形。 《城市房屋租赁协议解释》第20条要求：“租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租人请求房屋受让人继续推行原租赁协议的，人民法院应予支持。但租赁房屋含有下列情形后者当事人另有约定的除外：(一)房屋的出租前已设置抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。
　　第五，房屋承租人不享受优先购置权的四种情形。 《城市房屋租赁协议解释》第24条要求：“含有下列情形之一，承租人主张优先购置房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有些人行使优先购置权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包含配偶、父母、儿女、弟兄姐妹、祖父母、外祖父母、孙儿女、外孙儿女的;(三)出租人推行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购置的;(四)第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续的”。
　　第六，房屋承租人的优先购置权受到侵害的，只能请求出租人负担赔偿责任，无权主张房屋买卖协议无效。 《城市房屋租赁协议解释》第21条要求：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其它侵害承租人优先购置权情形，承租人请求出租人负担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确定出租人和第三人签署的房屋买卖协议无效的，人民法院不予支持”。
　　第七，房屋抵押权人实现抵押权、出租人拍卖出租房屋的，房屋承租人享受优先购置权。《城市房屋租赁协议解释》第22条要求：“出租人和抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应该在合理期限内通知承租人。承租人请求以相同条件优先购置房屋的，人民法院应予支持”。《城市房屋租赁协议解释》第23条要求：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应该在拍卖五日前通知承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应该认定承租人放弃优先购置权”。
　　第八，房租承租人的共同经营人在承租人死亡时有权在房屋租赁