中海房地产开发项目工程管理流程指引.doc

房地产开发项目工程管理流程指引
对于普通的房地产开发项目而言，工程管理流程一般如下：
项目部组建
公司取得用地许可后，应尽早确定项目经理人选，尽快明确项目前期人员组成，以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。
【完成时间】 取得用地许可证后
【落实部门】 公司
项目部成立后，应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位。
目前，我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理，工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的项目部，地产统筹管理，项目部内部统一分工，其中地产方面侧重整个项目的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理。项目部地产方面岗位设置情况为：项目经理、项目副经理、计划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下：
项目初期：项目成立至主体开工期间
配备5人：项目经理 1名
技术负责人 1名
水电工程师 1名
测量工程师 1名(兼土建工程师)
后勤人员 1名
项目建设期：主体开工至项目入伙期间
项目经理：1名
项目生产经理：1名，由副经理或项目总监担任
现场管理人员分成若干小组：土建组（若干，视项目规模而定）、安装组、室外组、内业组、后勤组
土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；
安装组2～4人：具体人数视项目规模而定，建面10万m2以下2人，10～20万3人，20～40万4人；
室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师1名、景观工程师1名；
内业组4人：技术负责人1名、项目QS 1名、预算工程师1名、文员1名；
后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）1名。
说明：
土建组的设置：
a) 以Townhouse住宅为主，则每2～3万m2划分1个土建小组；
b) 以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建小组；
c) 如果全部为高层，则每6～7万m2划分1个土建小组。
汇总上述各组人员，若土建组按2个来计算，整个项目人员编制为20～22人，其中地产编制6人，监理编制14～16人。
项目后期：项目入伙后至结算/维修工作完成期间
剩余维修和结算工作：
土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人。
仅剩结算工作后：
地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计4人。
其中地产方面人员岗位主要职责如下：
项目经理：全面主持项目部日常工作，包括对监理部的领导及考核。
项目副经理：主管计划、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接，也有部分项目由项目副经理充当生产经理角色，负责现场施工单位的管理及施工进度、质量、成本、安全的控制。
计划工程师：一般由项目副经理兼任。负责总工期的控制，组织公司相关部门研究确定项目发展计划并动态调整，负责编制设计出图计划、样板确认计划、合约分判计划、材料供应计划以及对施工单位施工总进度计划、阶段施工计划的审核等。
技术负责人：负责项目技术管理及实施工作，负责设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责各项招标技术要求编制及技术标评审等。
安装工程师：负责安装专业技术管理及实施工作，负责安装专业设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等。
甲供材工程师：负责甲供材计划的落实、跟进、核收及进度款审核。
项目QS：负责项目部粮单审核、补充预算审核、零星项目分判及结算初审。
项目前期阶段
地块围墙封闭
【完成时间】 取得用地许可证后
【落实部门】 项目部——负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理
【配合部门】 合约部——负责围墙施工合约分判
营销部——负责在招标前提供围墙广告要求
【注意事项】
围墙形式应满足我司CI标准。
围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素主要有：a）围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；b）围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等措施。
对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间<6个月）后需拆除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采