莲花池街道关于物管小区、成规模小区管理存在问题探索和对策建议.doc

XXX街道关于物管小区、成规模小区管理存在问题探索及对策建议
随着城市住宅商品化的快速发展，与之相适应的物业管理作为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。物业管理经过十几年的发展，不再单纯作为一种房屋管理模式，其已更深层次的触及到城市管理层面，成为服务群众、社区建设、城市管理不可或缺的一部分。当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，已看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是十分必要的。因此，就对在平时工作中发现社区物管小区、成规模小区物业管理中存在的普遍性的问题进行剖析，并提出对策建议。
一、存在的主要问题
（一）开发商遗留问题“悬而未决”
开发商修建住宅小区规划的不完善性，缺少必要的配套设施，对住宅小区用工材料存在质量的劣质问题。所以小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主要原因，也是物业管理健康运行的最大难题。
一是工程质量把关不严。安置一、二小区房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水、排污、排水系统不畅、消防系统不能正常运行等大的维修问题责任权利不清。
二是配套规划建设不够。开发商在修建住宅小区时，为了减少建设成本，常常未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等，造成居民把自身未享有的利益怨气迁怒到物管公司头上，造成物管公司和小区的管理压力增大。
三是遗留问题纷繁复杂。2008年前修建的小区，水、电未安装一户一表，设施设备年久老化，损耗较大。如近期的碧水槟城常出现停电现象，经查设备设施老化，私拉乱接现象严重，电工人员维修知识不够，造成该小区多次停电。
（二）物管公司服务能力“参差不齐”
一是对接工作不够严谨。清泉银座小区在与上个物管公司对接工作中，存在不仔细交接工作问题，发现了对接工作工作存在的问题，也不及时要求解决。造成问题“滚雪球”一样的增加，而以前遗留问题却没有及时解决。旧矛盾和新的突发矛盾，最终使业主前期物管遗留问题不满转嫁给新的物管公司。而物管公司又通过各种名义要求业主缴纳费用进行小区维修，造成业主对物管公司的不信任，矛盾困惑顿生。
二是小区规划存在偏差过大。滴翠名园和华升园的规划范围问题，由于先前不存在华升园小区，而是由龙马潭区检察院出让土地，修建的住宅小区。所以原有的小区规划出现了新的问题，而小区验收图纸却没有及时更新。所以对新的小区的图纸和相关资料存在缺失，造成小区矛盾出现时，难以有效进行解决和化解。
三是服务能力有所欠缺。挂靠物管公司较多，物管公司管理水平参差不齐，服务质量差，收支不透明，时有违规收费现象。使业主不能明明白白消费。产生矛盾后，又无法及时有效地协调处理，缺少评判依据，业主与物管公司对物管的服务品质和收费标准存在分歧。物管公司服务理念有差异，收费至上，确服务不到位。而是以管理者自居，态度强硬。减少服务，侵占业主利益，引起业主不满。物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，服务意识差，造成业主被盗、小区卫生差、管理混乱等现象。
四是物管公司权属不晰。物管公司事权属市上，业务指导是市、区住建部门和房管局物管科。有关条例规定街道、社区有监督管理的责任，其实根本没法进行监督管理，物管公司已不接受监督管理。街道、社区没有事权进行监督管理。
五是与社区管理界限不清。物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作却由社区配合区有关部门进行。同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区等部门开展工作而非综治工作的主体。
三、业委会运行机制“建而不全”
一是业主对物业管理认识模糊。多数业主不能正确处理维权意识与责任意识的关系，对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：安置一二小区反映最多楼顶漏水、业主占用公共通道、绿地等问题，业主认为该物管公司的事，但物管公司的确无权处理，业主往往会采取拒交物业费的方式来处理。使业主与物管之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
二是业主委员会缺乏构建基础。召开业主大会、成立业主委员会困难，业主对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，业主委员会发展极度滞后。业主自律机制不完善，业委会运作缺少监督机制和部门，业委会目前法律地位还不能适应管理的需要，政府部门职能所限，业委会运作不规范，业委会的功能难以发挥。使物管公司越权管理，业委会被少数人操纵，致使多数业主合法权益得不