营销管理之五洲国际合作框架.doc

五洲国际装饰城
策划代理合作框架
深圳合和商业地产机构
2005年5月15日
[说明]
本合作框架根据贵司5/10《商务报价》和5/15《补充说明》，结合我司代理项目基本合作模式制订。
贵司提及的销售目标有两个“（2005）年底共完成5个亿的销售目标”、“（2005）年内要求实现销售15万m2”，我司观点如下：
销售条件和时机：本项目要在2005年实现较好业绩，应当有一个完整的销售时间段，即在春节前应有不少于7个月的销售期，其中包括：
认筹准备期：2个月（2005年6月-2006年8月）
认筹期：2个月（2005年8月-2006年10月）
解筹热销期（取得预售许可证）：3个月（2005年10月-2006年1月）
因此，确保项目在2005年10月前取得预售许可证是基本销售前提之一！
宏观政策面：近期政府为稳定房价、打压炒房，频繁出台多项政策，以下对本项目销售影响较大：
期房禁止转让
购房后2年内转让按转让价收取全额营业税
投资型物业首付门槛提高、利率上浮
以上海为龙头的华东市场是此次宏观调控的主要区域，目前上海炒家明显收敛，许多物业销售火热不再。本项目为投资型物业，在此政策下，主要客户群为中长期投资刻和经营户，在炒家缺位情况下，销售速度和热度将直接降温。
综上所述，我司认为：
其一，上述销售目标偏高，如宏观政策没有更进一步的打压政策，将销售目标定位为3-4个亿，更为现实。
其二，如宏观政策还有更进一步的打压政策，贵司应对本项目的开发时机和资金回笼模式做更为慎重的计划，尽量将政策风险降到最低！
我司制订的取费模式为2种，在贵司要求的基础上按更简洁的方式设计，请贵司参考。
商业项目不同于住宅，其复杂程度、专业性和风险性均较大。我司为专业商业地产顾问公司，希望有机会为贵司降低专业风险，提升物业价值，缩短销售周期。我司取费标准与贵司提出标准的差异，请予以理解。
合作方式、委托期限
1、合作方式
、甲方委托乙方为该物业之独家全程策划、销售代理。
2、委托期限
、从该合同签订之日起计算至首期物业正式公开发售之日后18个月。甲方在本合同执行时间内不可再将上述工作委托任何第三方。
、该物业各部分正式公开发售之日以甲乙双方共同书面确认的日期为准。
取费标准及付款方式
1、前期策划费
、取费标准
甲方同意支付乙方人民币伍拾捌万元整（¥580,000）作为前期策划费用。
、付款方式
、甲方于本合同签约三个工作日内支付乙方人民币壹拾伍万元整（¥150,000）。
、甲方于乙方提交项目定位及营销策略报告后三个工作日内支付乙方人民币贰拾叁万元整（¥230,000）。
、甲方于2005年6月30日前内支付乙方人民币壹拾万元整（¥100,000）。
、甲方于该物业开始认筹之日后三天内支付乙方剩余策划费用人民币壹拾万元整（¥100,000）。
（注：鉴于本项目销售时机上的要求，该部分工作应于2005年7月前完成，以便更好地进入销售准备阶段。）
2、销售代理费
、取费标准(模式一)
、甲方同意以该项目每个销售单位“买卖合同销售金额乘以相应的代理费