2021年房屋租赁那些事儿.docx

房屋租赁那些事儿

　　发达城市和地域人口集中，高房价之下大家选择租房而居。但多种原因造成出租人、中介、承租人之间纠纷不尽，这些不大的事儿进入诉讼程序还全部挺闹心。
　　委托出租：房主应谨慎避损
　　2021年1月，王先生因工作繁忙将其房屋委托星海房产经纪企业出租，期限4年。星海房产企业一直依约付款，但自2021年10月起却以资金周转困难为由一直拖欠租金。王先生等了两个月无音信又联络不上该企业，到该企业办公场所时发觉人去楼空。王先生又前往自己的房屋处，发觉房子被打成很多隔断，所住四户承租人全部称已将后续房租交给星海企业。王先生不得不一边和承租人处理后续的出租问题，一边又起诉星海房产企业，要求解除双方之间的委托出租协议并要求该企业支付拖欠的租金。因找不到被告，法院只能经过公告送达起诉书和开庭传票，并进行缺席审理、缺席判决和公告宣判，因星海房产企业恶意避债，判决在实施中也并不顺利。
　　法官说法:
　　将房屋委托中介 或企业或个人 出租，是房主的省心之选，但委托不善或许会更糟心。这种出租方法中，房主往往对房屋疏于管理，而房屋大多被中介加建隔断后进行群租，不但破坏了房屋原有结构，还会因安全隐患给房主带来额外的麻烦。2021年至今，因政府大力清理群租，极大压缩了中介的赢利空间，很多小中介企业和个人从承租人处收齐租金后就“销声匿迹”了，给房主维权造成困难。对此，法官有两点提议，其一，将房屋委托有信誉确保的大中介企业出租，不要贪图小中介企业或个人承诺的低佣金、高租金；其二，出租期间，房主应了解、核实承租人信息，定时联络中介、查看房屋，以掌握房屋出租情况。
　　想扎实用房：明悉产权是保障
　　小王从振华房产经纪企业处承租房屋用于居住，租期半年，三方协议中，该企业是居间人，而在出租人处签字的是该企业的员工小林。小王入住后向振华房产经纪企业支付全部房租。刚住三天，房主韩先生拿着房本找过来，称其之前是把房子租给了李甲，因李甲拖欠3个月房租一直联络未果，其才来房屋处查看，其要求小王限期搬离。为继续使用房屋，小王数次联络振华房产经纪企业，但该企业只是要小王继续安心住下去，而韩先生这边则要求小王和其重新签协议。小王因未能和韩先生达成一致而迁居。为挽回损失，小王将振华房产经纪企业诉至法院。
　　法院查明，韩先生和李甲所签租赁协议中的居间人是兴国房产经纪企业，“承租人”李甲实际上是该企业员工，该协议中载有“推行协议期间，如承租人申请退租，居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”的内容，而小王、小林、振华房产经纪企业签署的三方租赁协议和该协议的格式、内容完全一致，且振华房产经纪企业是兴国房产经纪企业经工商变更名称而来的。法院认为，“推行协议期间，如承租人申请退租，居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”这一内容系无效格式条款，故兴国房产经纪企业和振华房产经纪企业均无权出租涉案房屋，小王签署的房屋租赁系无效协议，振华房产经纪企业应向小王返还钱款。
　　法官说法:
　　现实中，相当一部分承租人疏于核实房屋产权情况，会认为房屋中介当然享受出租权，上述案例即经典。小王在未了解房屋产权人的情况下即从振华房产经纪企业处承租房屋并付款是造成诉讼发生的根本原因。承租人应明了，房主以外的她方对外出租房主房屋，须有正当权利即出租权——通常经过授权委托书、