梅陇镇营销推广报告-课件（PPT·精·选）.ppt

亿元商品房销售额- 万平方米商品房销售面积- 万平方米#住宅- 万平方米商品房竣工面积- 万平方米#住宅 万平方米商品房施工面积- 亿元房地产开发投资额 亿元全社会固定资产投资额累计同比涨跌% 数据单位指标 05年1-8 月指标数据列表(数据来源:深圳市统计局 8月月报) ?今年以来商品房竣工面积更大幅度减少,表明供应量在减少,导致价格提升; ?而今年房地产开发投资额也在减少,表明未来一段时间内供应量不可能出现一个巨大的增长。?05年上半年我市商品房竣工面积 万平方米, 同比下降 %; ?住宅批准预售面积 万平米, 同比下降 26% ; ?而住宅销售面积 万平方米, 同比增长 %; ?05年上半年, 新增供求比例仅为 :1 新增供求对比表 :1 434 279 05年上半年 :1 425 437 04年下半年 :1 395 369 04年上半年 :1 466 395 03年下半年 :1 346 322 03年上半年(万平米) (万平米) 新增供求比销售面积批准预售面积时间?在供应吃紧的情况下,导致市场供求矛盾尖锐, 价格迅速提升: 05年1-6 月住宅均价上涨到 6548 元/平米,同比上涨 % % 8250 8946 7670 盐田 % 7920 6410 6158 南山-% 7914 7764 8087 福田 % 8186 7996 7990 罗湖 % 4736 4172 3676 龙岗 % 5038 4186 3939 宝安 % 6548 5980 5844 全市相比去年同期 2005 年上半年 2004 年全年 2004 年上半年区域?关内住宅供应尤为紧张,关内供应量;关外住宅供应占据绝对主力, 价格领涨全市: 上半年关内供应量仅占总供应量的 29% ,宝安的供应量更占据半壁江山, “深圳西岸”迅速崛起;全市的价值增长点集中在宝安、龙岗和南山。?说明大批受价格挤压向关外转移的客户,导致关外住宅市场在今年有突破性的发展; ?3月17日,央行加息,这是继去年 10月底加息后,央行在半年内第二次加息; ?4月1日起,楼盘在取得预售许可证前禁止认筹; ?5月初,七部委联合发文; ?6月初,深圳市制定了关于普通住宅的标准以及二手房交易的税收调整方案; 针对从 04年末延续至 05年的房价上涨过快现象,政府在今年上半年主要采取了以下宏观调控措施,这些措施可以看作是今年宏观调控制的第一阶段: 1-6 月均价 6548 1-8 月均价 6585 1-9 月均价 6640 1-10 月均价 6696 但从我市房地产市场的实际运行情况看,第一阶段宏观调控的效果并不明显: ?05年1-10 月,商品住宅价格同比增幅达到 % ,而南山、宝安、龙岗楼价同比上涨近 30% ; 根据我们对市场的分析,造成调控效果未如理想主要有以下原因: ?供应量大幅度减少,需求并未减少,供需矛盾突出: 近年来我市住宅的需求量均以 10%-13% 速度稳定增长,而今年的商品住宅供应量并没有同步上升,反而大幅度的萎缩; 特别是关内的供应量大幅度减少,使得大量客户被挤压至关外,这是促使关外市场需求旺盛,房价上涨的最根本原因; ?价格博弈,消费者被迫妥协,心理价位被拔高: 在今年上半年第一阶段宏观调控之后,我市房地产市场在 5月底 6月初进入了一个短暂沉寂期,但随后开盘的楼盘价格不降反升。在这个政府、开发商与客户进行市场博弈的过程中,客户成为妥协让步的一方。一旦消费的心理价格防线被冲破,在从众心理的影响下,他们的心理价位也随之被拔高,追涨行为成为一种必然,从而造成关外房价屡创新高。