天津津沽民俗文化美食街经营管理方案.doc

第一章:美食街商铺经营管理理念
“统一管理分散经营”的管理模式
商铺是商业街聚集型的经营形式,对商铺进行“统一管理、分散经营”的管理模式,是美食街区别于其他形式经营管理的主要特征。
“统一管理”:由天津神韵餐饮文化管理有限公司及其所属物业管理中心和美食街管委会,对美食街所有的商铺实行统一管理。
“分散经营”:商铺是消费者和经营者之间进行商品交易的场所,对商铺进行统一管理但不参与其间的商业经营,而是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

统一招商管理;统一物业管理;
统一市场营销;统一服务监督;
为了实现“统一管理,分散经营”的管理模式,在商铺的租赁(销售使用权)合同中,须约定承租户必须服从美食街物业管理中心的统一管理,以此确定物业管理中心的管理地位。
. 统一招商管理
在招商过程中,对商家品牌进行审核和租赁合同签订的管理
。对商户进行品牌审核,主要是对商家和其商品进行审核,要求商家必须持有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。对商家进行的租赁合同签订管理,主要是依据租赁合同(销售使用权合同)相关条款的履行进行监督和实施。包括租金、物业费、水电费等费用的收缴以及商铺物业管理公约、租赁期限、商铺装修、消防治安、食品卫生、营业时间、公共秩序、商铺牌匾、促销广告、垃圾处理、危险隐患等诸多事项统一进行管理。
商铺经营业态的分布,须按照美食街整体规划要求进行招商安排,特殊情况需报公司和管委会审核批准。
机动车停车场:为收费停车场,参照有关规定和收费标准执行

由于市场商业化竞争激烈,打折降价、优惠馈赠、食品展示、广告标语等促销活动依然会在美食街盛行,为了营造美食街浓厚的商业氛围和美食街的品牌效益,物业管理中心要为各家商铺策划好一年中的四季时节、民风****俗、年节庆典、大型活动的营销策划,做到
“大节大过、小节小过、无节造节过”,使美食街始终保持“火爆”的经营势态。
组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先和商铺沟通预算,经双方沟通无异后,对实际发生的费用按照面积比例由承租户分摊。

美食街设立由天津神韵餐饮文化管理有限公司领导、商业专家、商铺代表和物业管理中心三方组成的天津津沽民俗文化美食街管理委员会,负责指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证美食街的高效、良性运转。
指导事项:店铺装潢布置、促销活动安排;
协调事项:商铺之间、同业之间、相邻之间、利益之间的矛盾关系,促进经营者相互间的和谐、合作关系;
服务事项:有关各项行政事务
监督事项:商铺遵守美食街的管理规定、维护商业行规和信誉、协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
. 统一物业管理
统一物业管理有利于美食街的经营条件、经营秩序、经营环境、经营设施等得到良好状态的保持。美食街的物业管理内容主要包括:
主体建筑设施和附属设施设备的维护维护保养,保证店铺房屋的正常使用;水电气热的正常供应;公共设施、路面、景观的清洁卫生;安全防范;车辆管理;绿化养护;意外事故处理等。
第二章:美食街商铺物业服务管理的特点
  食(游)客流量大
美食街各商铺、街景、休闲场所进出流动人员多、杂,公共场所不受管制易发生意外,所以治安消防的安全防范工作至关重要,特别是大部分店铺都使用炉灶明火操作,而且每天还会有大量的食油、煤油、排烟罩油垢、纸箱、塑料桶(瓶、台布)、液化气、电气设备等易燃易爆物品堆积,所以制定安全防范、突发事件、紧急疏散制度和预案非常重要。
 . 服务要求高
物业管理服务要面向商铺经营者,向商铺负责、以商铺和美食街整体利益为重,提高美食街店铺的商业保值、增值率,为经营者和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的环境,是商铺物业管理服务的宗旨。

美食街出入口多,店铺多、街道长、观光休闲景点分散,因此需要配备的保洁、保安人员相对也较多,管理点分散、管理难度大,是商业街物业管理服务的特点。
. 营业时间定向性强
顾客到商铺用餐或购物的时间大多集中在节假日、双休日和下班后的晚间,而平日和白天顾(游)客相对少些。统一店铺的纳客及打烊时间有利于美食街的整体形象的塑造。否则便会造成整体商铺经营的凌乱、无序感,对顾客产生不良的心理影响。

来美食街的顾(游)客,既有开机动车、也有骑自行车的,大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力,因此车辆管理工作也是物业管理水平高低的一项具体体现。
第三章:物业服务管理中心组织机构和人员配置
经理办公室:经理1人;副总经理1人 2人