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5个月开盘-从运营会议看碧桂园极速开发模式.docx
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5个月开盘-从运营会议看碧桂园极速开发模式.docx
5个月开盘 从运营会议看碧桂园极速开发模式
“拿地即开工,拿地到开盘5-7个月”,这是碧桂园创造的开发速度传奇,这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发,从500亿直接进军1000亿军团,那这速度背后到底有什么秘籍呢俗话说:“窥一斑而知全豹”,我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。
一、管理体系:工作前置+抓大放小+分级管控
阿基米德说“谁能给我一个支点,我就能撬动整个地球”。碧桂园的高周转模式要求其管理更顺,运营更快,那到底如何突破呢对此,碧桂园非常高明,通过规划与高周转相匹配的运营会议体系,以此为支点,反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升,进而撬动整体经营业绩的突破。接下来我们就来具体了解一下,如下图所示:
上图是碧桂园目前运营会议体系图,从该图我们可以发现三个鲜明的特点:
1、可怕的前置:拿地即可开工
快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间,这里面的关键就是前期设计周期要短,设计方案不反复,因此,能不能尽量提前把方案定下来,就决定了前期开发的速度的快慢。所以接下来反映到会议体系上,就是前置前置再前置,尽快把设计方案定下来,提前决策,以实现拿地即开工的效果,缩短工期。如下图所示,碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。
从上图中可以看出,碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策,涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等,内容非常广泛,但都是影响后续开发的关键点,通过前置会议决策这样的方式,把关键环节及要点定下来,就可以保障拿地就可开工,快速开发,快速销售。
2、抓大放小:抓重点攻难点
碧桂园在发展前期,为了控制项目风险,在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点,并且通过里程碑会议的方式来固化,这适应了成长期的要求。但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候,基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率,因此,碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦,主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。
上述六个会议核心的目标是:通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审,实现拿地即开工的要求;通过启动会则明确项目经营团队的目标;通过开盘会做好开盘方案;通过交楼会防止交流风险;通过分期总结会不断总结经验,提升管理水平。
3、分级管控:三级管理
快周转模式下,单纯依靠集团或者一个脑袋的方式,企业运作负荷就会越来越大,迫切需要有更多的经营中心和决策主体出来,必须形成一支虎狼之师。因此,做强专业线,做实做强区域公司,解放老板,解放集团,是规模扩张的必然要求。
因此,碧桂园综合考虑各种因素,对原来集团管控点做了进一步优化和梳理,分权核心围绕两个路径:第一个是从集团决策层到集团专业委员会或者专业线条分权,所以像项目交底会,预备会和开盘方案会主要由集团专业线把关和决策;第二个是从集团向城市公司分权,部分项目决策事项将下沉到区域公司,立足于做强和做实城市公司,因此,像交楼和分期总结会下放到区域公司自主进行,集团总裁决策的仅保留了项目启动会,核心目标是与经营团队签订目标责任书,实行目标管理,过程管理大幅放权。
上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求,以会议前置及分权为标志,背后反映的是整体运营能力质的突破。
?
二、
5个月开盘-从运营会议看碧桂园极速开发模式 来自淘豆网www.taodocs.com转载请标明出处.
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