项目合约规划编制“五部法”讲义.ppt

本报告说明
本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规划—采购计划—合同签定”环节
本报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾问了解编制方法，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适当引导客户
本报告内容也可以作为对外的成本培训课件一部分，但是对外培训之前，选择的内容和讲解应经过内部严格评审
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项目合约规划编制“五部法”
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项目合约规划编制三步法（从无到有）
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项目合约规划编制“五部法”
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第一步 ：成本科目设置的原则①
土地费用
前期工程费用
主体建安及装修工程费
配套设施费
园林景观费
工程相关费
基础设施费
龙湖的房地产成本二级科目
科目设置要符合公司****惯的业务实际发生语言，使费用大体能够上按照项目开发顺序进行归集，如“拓展阶段：土地费用→策划和设计阶段：前期费用→建设阶段：龙湖的第3-6项……”
判断成本控制科目设置是否合理的重要依据是，开发过程中各种费用都能找到相应的科目做归集。这样才能明确 “每一个控制科目下要干哪些事和为这些事签什么样合同”
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项目推广费
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开发间接费
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项目合约规划编制“五部法”
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成本科目设置的原则②
设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数据
“成本控制科目—合约规划”是成本发生过程中统一业务部门和成本 部门的管理语言
“成本核算科目”是成本部门内部做测算和核算的语言
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项目合约规划编制“五部法”
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成本科目设置的原则③
关于期间费用：
“成本”是指按产品分摊的、与生产产品直接相关的费用，包括管理费用、括土地、前期、配套、基础、建安、开发间接等方面；“费用”是指在一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间而言。
结算确认方式：在财务上，“期间费用” 是根据发生制确认，“成本”是根据项目交付与否确认
税务上的影响：开发成本是计入营业税和土地增值税计算范围，期间费用（龙湖的开发间接费和项目推广费）是计入所得税计算范围
土地费用
前期工程费用
主体建安及装修工程费
配套设施费
园林景观费
工程相关费
基础设施费
龙湖的房地产成本二级科目
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项目推广费
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开发间接费
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项目合约规划编制“五部法”
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第二步 ：标准合约规划模板编制
①土地费项、报批报建费、工程间接费项：
按照过往做项目的****惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组
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项目合约规划编制“五部法”
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②设计类：按照过往主流项目寻找设计单位的****惯，或者将设计类合约按照WBS方式进行分解形成可独立成为合同的基准单元
专项设计类合约一般遵照主流项目的发包模式，编制项目合约规划或签合同时尽可能不变化
最主要建筑设计和景观设计类合约按照WBS分解为合同基准单元，便于项目中合并或者不变
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项目合约规划编制“五部法”
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③营销推广费用类：根据控制总额和提升费效比来规划合约
起步阶段的粗放型：
按照营销推广费用的性质分大类，形成标准的合约大类（费项大类），便于在项目中规划合约或者签合同时拆分合同大类
精细化阶段：
需要精细化管理营销类费用，达到例如提升营销费效比效果之际，可以细化梳理子类费项合同
营销推广费用主要是按照预算计划来管理，而且费项种类比较清晰，所以根据预算管住总额、根据营销计划管住阶段投入是主要目的
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项目合约规划编制“五部法”
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④工程类——三通一平、主体建安及装修、园林景观、市政基础设施、配套工程等
步骤1：对工程类按照WBS方式进行分解，形成基准任务项和对应的可独立成为合同的基本合同包，即合同基准单元。
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项目合约规划编制“五部法”
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步骤2：按照企业主流工程和材料设备发包方式对合同基准单元进行重组 ，形成标准的工程类合约清单
某个基准任务项在项目中是****惯单独签合同，就把它对应的合同基准单元作为一项标准合约固化下来；
某几个基准任务项在项目中是****惯形成一个工作包签合同，就把这几个合同基准单元合并为一项合约固化下来；
案例：某集团的标准合约架构
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项目合约规划编