合富辉煌2011年11月调整——从后“十一”市场看政策弹性.pdf

调整
——从后“十一”市场看政策弹性
2011年11月
1
前言:近期房地产调控博弈再度加强
10月11日 10月24日 10月27日 11月1日 11月6日 11月10日
佛山市发文放温家宝天津调研: 住建部长姜伟珠海实施限价温家宝在俄罗斯:中山全市限价
宽限购,但当要敏锐、准确地把新:限购是不得限购政策对于房地产一系
晚即暂缓执行握经济走势出现的已而为,住房列的调控措施,
趋势性变化,更加信息完善后可决不可有丝毫动
注重政策的针对性、取消限购摇,我们的目标
灵活性和前瞻性, 是要使房价回归
适时适度进行预调到合理的价格
微调。
2011年后国庆房地产市场
——受严厉政策影响,成交持续胶着未有起色
全国1-10月市场——重点城市9-10月国庆黄金月市场成交低迷
——1-10月各地商品住宅成交量普遍萎缩,存货压力大增
各城市国庆后市场
全国土地市场
广州土地市场
3
重点城市9-10月国庆黄金月市场成交低迷
去年的9-10月,市场在通胀预期推动下,成交量大幅增加;今年受严厉政策和经济
环境不明朗影响,因此,成交量同比大幅下降
–一线城市成交同比下降5-6成
–众多限购的二三线城市成交同比亦普遍下跌4-5成,天津、济南、贵阳、乌鲁木齐成交下降幅度较低
–不限购的东莞、珠海市场好,中山同比略有下降
2011年9-10月同比
城市成交面积(万㎡) 变化
北京 -50%
上海 -61%
2011年9-10月主要城市商品住宅成交面积同比变化图
广州 -59%
深圳 -62% 40%
一线东部沿海
天津 -20% 30% 中西部
南京 -51% 20%
10%
济南 -16%
0%
佛山 -56%
北京上海广州深圳天津南京济南佛山东莞珠海中山长沙合肥郑州成都西安贵阳乌鲁木齐
-10%
东莞 8%
-20%
珠海 50%
-30%
中山 -27%
-40%
长沙 -50%
-50%
合肥 -42%
-60%
郑州 -39%
-70%
成都 -50% 9月同比 10月同比
西安 -45%
贵阳 -20%
注:珠海、郑州、乌鲁木齐为9月同比数据
乌鲁木齐 -14%
受严厉政策影响,今年市场整体成交持续低迷未有起色
监测的18个重点城市限购后成交持续胶着,黄金月成色严重不足
–从我司监测的18个重点城市商品住宅总体成交面积月度走势看,限购后成交量大幅萎缩,
之后成交维持胶着状态未见起色,销售淡旺季不明显。
–作为销售旺季的国庆9-10月,总体成交量甚至低于7-8月,只相当于去年同期的5-6成,黄
金月成交明显成色不足。
–由于受到限购限贷严格制约,现时市场成交基本以刚需为主
2010-2011年10月18个重点城市商品住宅成交面积月度走势图(万m2)
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
前10月限购城市商品住宅成交量普遍萎缩
重点城市商品住宅总体成交量下降,限购区域回落明显
–中西部城市成交量较大,但今年受限购影响同比有所萎缩,成交量高速增长势头停止
–一线城市成交量同比去年同期历史低位再下降10-20%
–东部沿海城市中不限购的东莞、中山、珠海前10月总体成交理想;限购的天津成交情况仍较
好;佛山限购后成交萎缩明显,但限购前的1季度高成交量支撑了前10月的市场成交仍有较
大增长
2011年1-10月重点城市商品住宅成交面积及同比增减情况(万m2)
1000 40%
900 一线东部沿海中西部 30%
800 20%
700 10%
600
0%
500
-10%
400
-20%
300
200 -30%
100 -40%
0 -50%
北京上海广州深圳天津南京济南佛山东莞珠海中山长沙合肥郑州成都西安贵阳乌鲁
木齐
1-10月成交面积同比增加
注:珠海、郑州、乌鲁木齐为1-9月数据
济南去年数据由于统计口径不同,不作对比
重点城市消化率普遍不高,存货压力持续增大
前10月重点城市商品住宅的消化率基本低于100%
由于1季度限购前基本是各城市成交量