中关村理想国际大厦写字楼策划提案.doc

第一部分
市场分析篇
房地产E网 /
中关村地区写字楼整体市场分析
倍讯易 /
中关村作为北京高科技企业的集中区域, 海淀区对高科技企业的税收减免,白颐路的完成到北四环通车,大大完善了软硬件环境,因而吸引众多的地产商的目光.
1999年，市政府制定了中关村“三年大变样”的实施方案，三年来中关村总的变化确实是前所未有的。
第一个变化
中关村园区在全国实施科教兴国战略的地位，并形成了吸引力，这是三年变化中一个非常重要的方面，按照方案，产业发到今年的年底，应该完成技工贸总收入1600亿元，但是在去年年底已经实现2014亿元。
第二个变化
是房地产和基础设施的建设变化，最突出的是从原来滞后的状况到现在大踏步的跟进，这是三年来最突出的变化。这里包括两个内容，
一是产业发展建设基地的建设，如中关村西区的改造、清华科技园、北大科技园等12项重点建设项目；
二是基础设施的建设，近三年来，园区内改扩建的道路远远超过了三年大变样的实施方案，除了白颐路、学院路、北清路等主干线14条以及快速路目标已经完成外，还有其他支干线，总计是20多条道路，120多公里。另外，铺设电信管线200多公里，天然气管道170公里，热力管线11公里，启动了清河、肖家河污水处理厂、永丰污水处理厂前期建设工作也正在进行。
第三个变化
是制度创新，有代表性的是《中关村科技园区条例》的颁布实施。
第四个变化
是中关村国际化的进程比较明显，如留学生、跨国大公司的进入。最后带来的结果，就是整体高新技术产业的发展。应该说，现在中关村园区已经形成了比较好的发展势头。
中关村地区是高科技产业发展的重点区域，该地区办公的高科技公司对楼宇的硬件设施要求较高，除对综合布线、中央空调、不间断供电等基本要求外，大型跨国IT企业还对诸如微波通讯、全球***等也有要求。到今年，随着融科资讯中心A座、数码大厦等符合国际公司办公需要的甲级写字楼项目的投入使用，中关村地区缺乏高档写字楼项目的情况有所改观。可以说，中关村正处在向国际化转型的过程之中。
区域市场分析
本项目位于中关村西区二号地，该区域西区位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南至海淀镇南街。总占地面积 。它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目。主体功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服 务功能。
中关村西区将不仅是高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机构的汇集地，还将汇集为高科技产业发展服务的金融机构、投资机构、律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介机构。
在这里，我们提出”中关村第一商务区”概念由此应运而生。中关村西区将成为开展高科技产业活动"窗口"和与国际经济接轨的基地。
中关村市场供量分析
写字楼供量分析：
目前中关村办公用房总量，包括酒店、商住公寓等共有１９３万平方米。当前空置办公用房总量近３６万平方米，整体出租率在８０％左右。预计２００２年将有４０万平方米的写字楼投入使用，２００３年约有近８０万平方米的写字楼投入使用。
今年写字楼销售分析：
今年北京写字楼市场上出现了一些多元化的写字楼产品，令人耳目一新。
1， 是以住邦2000为代表的经过住宅改造的新型写字楼，目标客户 主要针对小型创业企业、外地驻京企业，推出后取得不俗的业绩。
以中关村长远天地为代表的“公司公园”商务公寓大量上市，由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，因此受到投资买家的青睐。
以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起，注重高科技客户 特殊的通讯需求以及人性化方面的需求，诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。
这些产品的出现标志着写字楼市场从“以产品为核心”开始转向“以客户为核心”。商务楼或商务公寓与写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能；与商住两用公寓相比，更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段中小公司看好的原因。外地企业机构大举入京，与外资企业机构一道成为北京写字楼租售市场不容忽视的重要力量；写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资