2021年营改增后房地产相关税费计算讲义.ppt

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PART 1
营改增
营改增后房地产相关税费计算
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营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
价内税
全额计征
税率5%
营业税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材料17%等）
增值税
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
1、税种不同
2、征收范围不同
3、税率不同
营改增后房地产相关税费计算
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例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计算营业税和增值税
营改增| 对比分析
明确两个概念：
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=
应缴营业税为：1000×5%=50万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= -=
价内税
价外税
销项税
进项税
营改增后房地产相关税费计算
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PART 2
增值税计算
营改增后房地产相关税费计算
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房地产项目增值税基本知识
营改增后房地产相关税费计算
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对于房地产行业
征税范围
境内销售或者租赁不动产
税率
11%、5%
计税方法
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额
简易计税方法：应纳税额×征收率
纳税义务发生时间
收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。
2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。
3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
增值税计算房地产项目
营改增后房地产相关税费计算
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例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
增值税计算房地产项目
简易计税方法：应纳税额X征收率
=60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额
=60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
11%征收率，能抵扣进项税
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%
简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万
2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
1、计算方式比较
2、对现金流的影响
营改增后房地产相关税费计算
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经济测算中增值税具体算法
营改增后房地产相关税费计算
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应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积）
法律依据1：
关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据2：
，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税
、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
计算公式
备注
增值税计算房地产项目
营改增后房地产相关税费计算
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例：某房地产企业于2014年